하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장

부동산 펀드를 이해하기 위해서는 우선 리츠(REITs; Real Estate Investment Trust)에 대한 개념을 알아야 한다. 리츠란 임대수익을 창출하는 다양한 분야의 상업용 부동산을 소유하거나 투자하는 회사를 말한다. 대부분의 리츠는 주요 주식시장에 상장되어 활발하게 거래된다. 리츠에 투자함으로 가치가 높은 부동산을 간접적으로 소유하게 되고, 배당수입을 통한 안정적인 Income Gain과 시세차익인 Capital Gain을 동시에 확보할 수 있다. 타 자산과의 상관관계도 낮아 포트폴리오 전반에서 발생할 수 있는 위험(Risk)축소와 수익률 확보가 가능한 장점이 있다.

리츠의 수익구조는 투자자로부터 모집한 자금으로 부동산을 매입, 개발, 임대, 매각과정을 통해 이익을 창출하고 이익의 90%이상을 배당하는 구조다. 리츠 투자 시 법인세 면제를 통한 세금혜택을 누릴 수 있고, 증권거래소을 통한 매매가 가능하기에 유동성이 풍부한 측면도 있다. 자본시장법상으로는 ‘집합투자증권’으로 거래소에 상장된 수익증권 형태인 것이다.리츠와 실물자산(부동산)펀드를 비교해 보면 다음과 같다. 투자기구 측면에서 리츠가 상업용 부동산을 소유 및 관리하는 주식이라면 실물자산펀드는 오피스, 리테일, 물류창고, 호텔 등 상업용 부동산에 직접 투자하는 펀드다. 리츠는 자산매입과 매각을 수행하는 기업에 투자함으로 분산효과가 크고, 거래소에 상장되어 유동성이 높은 반면 실물자산펀드는 한정된 자산소유로 분산효과가 적고, 환매 또는 매각 시 리스크(Risk)가 발생할 수 있어 유동성이 낮다.

리츠는 일별 가격공시로 상대적 변동성이 높은 면은 있지만 소액으로도 투자가 가능한 점이 장점이다. 소위 부동산투자신탁으로 부동산의 소유와 관리에 초점을 두고, 이익 대부분인 90%를 배당으로 지급해야할 의무가 있다. 따라서 배당소득세가 부과된다. 대신 법인세는 면제되는 혜택이 있다. 반면 실물자산펀드는 매수자 혹은 매수자의 대리인이 펀드의 만기까지 보유하는 전략이다. 분기별 평가하는 관계로 상대적으로 낮은 변동성이긴 하지만 대규모자금 투입을 필요로 한다.1960년경 미국에서 처음으로 리츠시장이 형성되었고, 당시 출시이유는 인컴수익(Income; 배당)을 창출할 수 있는 대규모의 다각화된 부동산을 대상으로 하는 포트폴리오(Portfolio)에 투자기회를 제공하기 위함이었다. 이후 미국 이외에도 글로벌 각국에 리츠관련 법제정이 있었고, 2001년에 일본 리츠상장을 계기로 아시아 리츠시장이 구축되기 시작하였다. 1991년 시가총액 10억 달러를 돌파한 리츠종목이 등장하였고, 2001년에는 글로벌 리츠지수의 런칭(Lunching)이 있었으며, 2016년 6월에는 드디어 상장 리츠주식 시가총액이 1조달러($)를 돌파하게 되었다.

해외부동산펀드에의 접근포인트(Point)는 다음과 같다. 리츠는 글로벌(Global)주요국 주식시장에 상장되어 활발하게 거래되기 때문에 즉각적인 시장대응이 가능한 장점이 있다. 실물부동산에 투자하는 폐쇄형펀드에 대비해서 현금화가 용이하며, 상장기업으로서 재무제표 등에 대한 정기공시 의무가 부여되어 있어 투자하는 입장에서는 꼼꼼한 실사를 거친 부동산을 포트폴리오에 편입하는 측면이라 투명성이 높다. 즉 실물부동산에 직접 투자하는 것과 대비해 높은 유동성과 투명성을 확보할 수 있다.

‘글로벌리츠’라 하면 보통 미국(약 50%)을 중심으로 유럽, 일본, 호주 등 전 세계 부동산에 투자하는 상품이다. 섹터별로는 리테일(Retail), 오피스(Office), 산업시설, 주택, 호텔, 데이터센터(Data Center)등 다양한 분야의 상업용 부동산이 투자대상이다. 단일지역이나 한 가지 섹터(Sector)에서 벗어나 다각화된 포트폴리오를 구성할 수 있어 분산투자에 유용하다. 현재는 IT와 e커머스(Commerce) 산업이 발달함에 따라 산업지형도가 바뀌는 추세에 있다. 상업용 부동산시장에 있어서도 주도섹터가 변화 중에 있는 것이다. 과거 오피스,리테일, 호텔, 주거용 하우징(Housing)이 중심이었다면 이제는 데이터센터, 통신타워가 미국 리츠시장에서 비중이 30%에 달할 정도로 급성장하는 추세다. 또한 물류창고 관련 리츠가 글로벌 (Global)시장에서 45% 정도의 비중은 차지하는 요즈음이다.

최근에 부각되고 있는 I-리츠에 대해 잠시 살펴보자. I-리츠란 Industrial(물류창고/ 로지스틱스[Logistics; 유통합리화 수행 종합시스템)와 Infrastructure(데이터센터/통신타워 등)리츠를 총칭하는 말이다. 4차 산업혁명과 5G시대의 본격화로 상업용 부동산 시장 내에서도 관련섹터로의 꾸준한 수요가 기대된다. 재택근무와 함께 소셜미디어(Social Media; SNS에 가입한 이용자들이 서로 정보와 의견을 공유하면서 대인관계망을 넓히는 플랫폼), 클라우드서버(Cloud Server)사용증가로 데이터(Data)사용량 증가가 고공행진을 기록 중이다. 데이터 사용량과 모바일 트래픽(Mobile Traffic)소화는 물론 신속한 정보처리를 위해서도 데이터 센터의 증설이 필수적인 상황이 되었다.

4차 산업혁명으로 수요가 급증하고 있는 I-리츠에 대해 조금 더 알아보자. 현재는 신선식품과 간편식 배송시장이 확대되는 추세에 있다. 이를 위해서는 초저온 물류창고 등 콜드체인 인프라(Cold Chain Infra)가 필수적이게 되었다. 기존 개인소비자들의 온라인채널(On-line Channel)주문확대로 소매판매 중 전자상거래 비중이 급성장하고 있어 신속한 배송을 위해서라도 주요시장 부근에 현대화된 물류시설 수요가 급증하는 상황이다. 5G상용화와 자율주행기술의 발전도 I-리츠 수요에 한몫했다. 통신사들 입장에서 수천 Km에 달하는 광대역 커버리지(Coverage)와 자율주행과 관련해 꼭 필요한 기술인 ‘저지연성’ 구현하기 위해서라도 통신타워(Tower)구축이 필수적이다. 이로 인해 임대료 상승폭이 확대되는 추세기도 하다. 최근에는 유전체 분석에 도 AI를 활용하는 등 바이오(Bio)분야에서도 대규모 데이터사용과 대용량 데이터 처리수요가 급상승하고 있다.역사적으로 볼 때 저금리기조와 글로벌 정책금리 인하와 장기금리 하향(안정세)국면은 리츠에 우호적인 환경을 제공했다. 2020년 코로나로 인해 주식시장이 일시적으로 붕괴되기도 했지만 계속되는 재정정책과 통화지원책으로 제자리를 찾아가고 있다. 과거 양적완화(QE)와 통화팽창(금리인하)시기에는 어김없이 증시와 리츠가 V자 반등의 모습을 보여주곤 했다.

아이러니(Irony)하게도 코로나 바이러스확산 전인 2019년 가장 견조했던 섹터가 바로 글로벌 리츠시장 이었다. 꾸준한 배당과 기업성장으로 +23%의 총수익을 기록한 시기였다. 주요국 중앙은행의 완화기조가 본격화되면서 미 국채 10년 물 금리가 한 해 동안 100bp 하락하는 모습이었다. 외적으로는 리츠기업들의 조달비용 감소로 활발한 신규자산 매입이 가능했고 이로 인해 양호한 분기별(부동산)운영 실적을 보였었다. 내적으로는 임차인수요가 견조해 공실률이 하락하고 임대료가 상승하는 구간이었다. 저금리기조로 상대적 배당매력으로 주가가 상승한 것도 기여한 것이다.2020년인 작년한해 글로벌 주식시장은 플러스(+)의 성과를 보인반면 글로벌리츠는 -12%의 성과를 기록했다. 리츠는 보통 후행적인 경향이 있다는 점에 주목할 필요가 있다. 작년 주식시장에서 기술주중심의 급반등이 있었기에 이제는 리츠가 글로벌(Global)증시 대비 빠른 회복속도를 나타낼 것으로 전망된다. 초저금리와 양적완화의 기조유지가 글로벌 리츠시장에 있어 우호적인 요소이기 때문이다. 경기민감섹터라 할 수 있는 쇼핑몰, 호텔, 오피스, 데이터센터, 물류센터, 부동산 개발업 등의 선별적 비중확대 또한 기대되는 구간이다.국가로 본다면 일본의 경우 전자상거래 급증과 방역대책의 일환인 물리적 대면이 수반되는 상거래가 감소하는 가운데 물류창고 중심의 섹터는 내.외국인의 투자수요에 있어 증가추세에 있다. 또한 기존의 럭셔리(Luxury)주택과 맨션(Mansion)에 대한 수요는 줄어들 것으로 전망되나 저가 조립식 주택에 대한 수요는 오히려 늘어나는 추세다. 홍수와 지진이후의 재건축 수요가 견조한 것도 긍정적이다. 홍콩의 경우 홍콩정부와 중국양회의 꾸준한 주택담보대출 완화조치와 건설과 개발업 지원정책으로 중국 내 주택도시에 진출해 있는 기업들의 선전도 기대되는 바이다.저금리 양적완화기조가 유지되는 상황에서 투심과 경기회복에 힘입어 부동산주식과 실물자산이 가장 큰 수혜를 볼 것으로 전망된다. 글로벌 리츠시장의 낮은 변동성과 양호한 배당수익률도 긍정적이다. 미국에 이어 성장형 상업부동산 섹터의 중심이 될 수 있는 아시아지역에서의 중국 부동산 신탁과 리츠시장에 대한 개방은 또 하나의 대체투자에 대한 수요를 만족시켜 줄 것으로 사료된다. 하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장