공동주택관리법 제 23조 1항에 의하면 의무관리 대상 아파트의 입주자와 사용자는 아파트 유지를 위한 관리비를 관리주체에게 납부하여야 한다. 아파트 관리비는 관리비, 사용료, 장기수선 충당금, 공용시설 사용료, 관리비 예치금 등으로 구분된다. 이 중 장기수선 충당금은 예외적으로 관리비와 별도로 된 계좌에서 관리된다.

일반적으로 관리비는 10개 정도의 항목으로 구성되어 있는데 크게 공용관리비와 개별사용료로 나누어진다. 관리소 직원의 인건비나 청소비, 경비업체 용역비, 엘리베이트 운영비 등 공동주택의 유지관리를 위해 공동으로 부담해야 되는 항목이 공용관리비 항목에 포함된다. 반면 전기나 수도, 난방 등 각 가구의 개별사용분과 관리사무소, 주민공동시설, 주차장 등 공용부분에서의 전기, 수도, 난방비 그리고 정화조나 생활폐기물 오물수수료, 입주자 대표회의 운영경비 등이 개별사용료에 포함된다. 즉 공용관리비는 경비비, 수선유지비 등 아파트관리를 위해 공동으로 부담해야 되는 비용을 말하고, 개별사용료란 개별 세대에서 사용한 부분에 대한 금액을 말한다. 예외적으로 공용부분에서 사용하는 전기료, 수도료도 포함된다.

우리가 흔히 관리비라고 하는 것은 공용관리비를 의미한다. 공용관리비와 개별사용료의 공동사업료 부분은 지역이나 아파트 단지의 규모와 특성, 관리서비스 품질 등에 따라 크게 달라질 수 있어 입주민이라면 왜 부과되는지, 얼마나 부과되고 있는지에 대한 관심을 가질 필요가 있다. 매월 부담하는 아파트 관리비를 줄이기 위한 방안도 간구하는 것이 현명한 현대인의 지혜가 아닐까 한다.

아파트 관리비 구성항목을 보면 일반관리비는 인건비, 제사무비, 피복비, 교육훈련비, 제세공과금, 차량유지비, 그 밖의 부대비용으로 구성된다. 청소비는 청소원 인건비, 피복비 및 청소용품비 등 청소에 직접 소요된 비용을, 경비비는 경비원 인건비, 피복비 등 경비에 직접 소요된 비용을, 소독비는 소독용품비 등 소독에 직접 소요된 비용을 말한다. 지능형 네트워크 설치유지비는 지능형 홈 네트워크 설비관련 인건비, 자재비 등 지능형 홈 네트워크 설비의 유지 및 관리에 직접 소요되는 비용을 말한다. 이 모든 부분을 용역할 때는 용역금액을 의미한다. 전기료는 공동으로 사용되는 시설의 전기료에 포함된다. 위탁관리수수료는 주택관리업자에게 위탁하여 관리하는 경우 입주자 대표회의와 주택관리업자간의 계약으로 정한 월간비용이다.

정리하자면 관리비와 구분되어 함께 내는 비용으로는 아파트 공용부분의 주요시설을 보수하고 교체하기 위한 향후 필요자금을 마련하고자 미리 조금씩 적립하는 금액인 장기수선충당금과 주차장, 가로등, 전기시설 등 공용부분에서 발생하는 전기시설인 전기공용과 세대에서 사용하는 전기비용, TV 수신료 포함(또는 별도 표시)한 전기전용을 합한 개념인 전기료와 세대에서 사용하는 수도비용인 수도료, 세대에서 사용하는 가스사용료, 정화조 오물수수료, 생활폐기물 수수료, 보험료, 입주자 대표회의 운영경비, 선거관리위원회 운용경비 등의 기타 비용이 있다.

장기수선충당금이란 아파트의 주요 시설물(승강기, 배관, 도색 등)의 교체 및 수리, 보수에 필요한 금액을 말한다. 주요 시설물의 유지보수 비용이 큰 금액이기 때문에 한꺼번에 부과하기 보다는 필요할 때 사용하기 위해 소유자들이 적금형식으로 적립해 두는 금액을 말한다. 장기수선 충당금은 법적으로도 적립을 의무화하고 있다. 적립하지 않을 경우 과태료가 부과된다. 장기수선 충당금은 사용검사일로부터 1년이 경과한 날부터 매월 적립함이 원칙이기에 신축 아파트의 경우 금액이 적거나 없을 수도 있다. 따라서 오래된 아파트의 경우 노후화 정도에 따라 적립하는 금액이 많아지는 구조이다.

장기수선충당금은 소유자가 지불해야하는 비용이지만 일일이 찾아 신청할 수 없기에 여건상 관리비로 실거주자에게 청구된다. 소유자 본인이 살고 있는 경우에는 문제될 것이 없지만 임차인이 입주하여 살고 있을 때에는 집주인이 내야할 금액을 대신 내어주는 셈이다. 따라서 장기수선충당금의 납부의무자가 원 소유자인 집주인이기 때문에 임대기간 종료 시에는 임대인이 세입자에게 환급해 주어야 된다.

장기수선충당금이 아파트 노후화에 대비해 예비로 돈을 모아두는 것이라면, 수선 유지비는 아파트의 공용부분에 대한 시설보수 및 유지 등에 바로 사용하는 소모성 비용이다. 예를 들어 아파트 도색은 장기수선충당금을 사용하고, 공동현관의 전구교체 비용은 수선유지비에서 사용된다. 그 외에도 냉난방시설 청소비용, 수질검사비용 등도 수선유지비에 포함된다. 장기수선충당금이 소유자(집주인)가 내야하는 돈인 반면, 수선유지비는 실제 거주자가 내야하는 돈이라 정의할 수 있다.

관리비 구성항목 중 매월 납부할 관리비에 영향을 많이 미치는 요인은 다음과 같다. 우선 각 세대에서 사용한 난방비와 전기세 등 개별비용을 총칭하는 전용사용료와 정화조 오물수수료나 생활폐기물 수수료, 아파트 보험료 등의 공용사용료를 들 수 있다. 또한 단지 내 주요시설물의 교체나 보수를 위해 적립하는 비용인 장기수선충당금과 일반관리비, 경비, 소독 미화비용 등 아파트 단지관리에 사용되는 비용인 공용관리비가 관리비에 영향을 미치는 주요한 요인이라는 것을 알 수 있다.

다른 아파트 관리비와의 비교를 위해 조회할 수 있는 사이트도 있다. 바로 공동주택관리 정보시스템(http://www.k-apt.go.kr)이다. 공동주택관리정보시스템은 전국의 평균 아파트 관리비와 함께 지역별 관리비 단가평균 등의 정보를 제공한다. 회원가입 없이도 전국의 아파트 관리비를 조회할 수 있고, 비교대상을 설정해 해당아파트 간의 관리비를 상세하게 비교해 볼 수도 있다. 단지별 월별 통계도 검색할 수 있어 단가상승 등 전반적인 관리비의 변화도 확인이 가능하다.

그럼, 매월 부담하는 아파트 관리비를 줄이기 위해 무엇을 해야 할까? 우선 전기세에 포함되어 있고 의무적으로 부과되는 2500원의 TV수신료의 경우 TV가 없고, 공영방송도 잘 보지 않는다면 한국전력이나 KBS 또는 아파트 관리사무소에 전화해서 TV수신이 어려운 점을 확인받은 후 해지하는 방안을 고려해 볼만하다.

요즈음은 관리비를 자동이체 하거나 신용카드로 자동납부하면 할인을 받거나 포인트 적립을 받을 수 있고 모바일이나 이메일 고지서를 신청만 해도 할인혜택을 누릴 수 있어 이 역시 활용할 만한 가치가 있다.

일반적으로 아파트 관리비는 난방방식, 경비원수, 부대시설, 단지규모 등에 따라서 차이가 발생한다. 관리비 항목에서 가장 큰 금액을 차지하는 겨울철 난방비는 난방방식 종류에 따라서 달라지는 모습을 보이기도 한다. 따라서 같은 지역에 거주한다 할지라도 난방방식의 차이에 따라 아파트 관리비도 자연히 다른 모습으로 나타나게 되는 것이다. 또한 주거와 관련한 요인으로는 전용면적이 크고 대단지가 밀집한 지역일수록 관리비가 비싸진다.

마지막으로 관리비와 관련하여 한 가지 알아야 할 사실은 공동주택관리비는 관리사무소에서 알아서 부과하는 것이 아니라는 점이다. 입주자 대표회의, 관리주체, 입주민, 그리고 관리감독을 하는 지자체까지 모두 연결되어 협상하여 결정할 문제인 것이다. 관리비 운영은 관리사무소에서 하지만 입주자 대표회의를 통해 관리비 사용에 대해서 결정하는 구조이기 때문이다.

대한민국의 주인이 국민이라면 공동주택의 주인은 입주민이다. 입주민의 3/10이상 이 동의할 때 지자체 장에게 관리주체 및 입주자 대표회의에 대한 감사를 요구할 수도 있고, 입주민 1/10이상 동의 및 과반수 찬성으로 ‘공동주택 관리규약’에 대한 개정을 요구할 수도 있다. 또한 입주민 1/10이상이 연서하여 시· 군· 구청장 또는 한국공인회계사회에 요청하여 회계감사인 추천요구를 비롯한 관리비 장부와 증빙서류에 대한 열람이나 복사요청을 할 수도 있다. 아파트 입주민으로 지금이라도 매월 징수되는 관리비에 관심을 가지고 당당하게 자신의 권리도 행사해 보도록 하자 ! 하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장