하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장

1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건이 점점 강화되는 추세에 있다. 1주택 양도소득세 비과세 요건에 추가된 세법개정 내용을 살펴보면 2017년 8월 3일 이후 신규 취득한 주택이 비과세 적용을 받기 위해서는 양도 시까지 2년 이상 거주라는 요건이 요구된다. 조정대상지역 외에서 주택을 취득 시에는 거주요건이 불필요하지만, 조정대상지역 내 주택 취득 시에는 2년 이상의 거주요건을 갖추어야 양도소득세 비과세 적용을 받을 수 있다는 말이다. 단 무주택자가 2017년 8월 3일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전 규정이 적용된다.2018년 9월 14일 이후 조정대상지역에서 신규로 주택을 취득해 일시적 2주택 자가 된 경우 종전 주택이 조정지역에 있다면 2년 이내에 양도해야 1주택 비과세의 특례를 적용받을 수 있도록 강화되었다. 조정대상지역이 아닌 일반의 경우 3년 이내에 양도하면 이러한 비과세 혜택을 볼 수 있다. 이것도 작년 12월17일 이후 조정지역 내 주택을 취득한 경우라면 1년 내 종전주택을 양도하고 1년 이내에 전입해야 된다는 조건이 추가된다.내년 1월 1일 이후부터는 1주택 양도세 비과세 요건이 더욱 강화되어 양도하는 주택의 1주택 보유기간을 계산함에 있어 취득일부터 기산하는 것이 아니라 1주택이 된 날부터 기산하는 규정을 적용받게 된다. 즉 보유기간의 요건을 강화하여 1세대가 1주택 이상을 보유한 경우 다른 주택을 모두 양도하고 최종적으로 1주택만 보유하게 된 날부터 기산하여 2년의 보유기간을 따지게 된다는 말이다. 특히 조정대상지역 내 주택의 경우에는 보유기간 중 2년을 거주해야 되는 요건이다.

이로 인해 다주택자에서 1주택자로 되는 것이 더욱 어렵게 된 것이다. 예를 들어 아파트 한 채와 단독주택을 소유하고 있었던 자가 단독주택을 먼저 양도하면서 적은금액의 양도차익을 남긴 후 양도차익이 큰 아파트를 1세대 1주택 비과세혜택을 보고 양도하고자 할 경우 과거에는 단독주택 양도 후 얼마 되지 않아 양도해도 아무런 문제가 되지 않았지만 내년부터는 단독주택을 양도한 후부터 아파트를 2년간 더 보유해야만 이러한 비과세 혜택을 누릴 수 있게 된 것이다.고가주택의 1주택 비과세 적용을 위한 거주요건도 강화된다. 올해 1월 1일 이후부터는 양도하는 고가주택은 2년 이상 거주한 경우에만 장기보유 특별공제 최대 80%의 적용이 가능하고, 2년 미만 거주할 경우에는 최대 30%의 공제율 적용만 가능하다. 작년까지만 해도 거주요건 없이 24(3년)~80%(10년)의 장기보유 특별공제를 적용받을 수 있었지만 올해부터 2년 거주와 그렇지 못한 경우로 나누어 공제율이 달라진다는 것이다. 그것도 내년 1월1일 이후 양도하는 경우 연 최대 8%공제에 있어서도 보유기간(4%)과 거주기간(4%)를 적용해서 공제율이 적용되기에 주의를 요한다. 예를 들어 9억 초과 고가주택을 20년 보유하였지만 2년만 거주하고 2021년에 양도한다면 보유기간 40%와 2년 거주 8%를 적용하여 총 48%의 장기보유 특별공제를 받을 수 있는 것이다. 이 경우도 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내에서 취득한 주택의 경우에는 2년 이상 거주해야 1세대 1주택 비과세 적용이 가능함을 기억하자.조정대상지역이란 부동산과열을 막기 위해 정부가 주택법에 근거해 지정하는 지역을 말한다. 주택가격 상승률이 물가상승률의 2배 이상이거나 청약경쟁률이 5대 1 이상인 곳 등이 해당된다. 현재 서울, 경기, 인천 전 지역(일부지역 제외)과 지방의 세종, 대전, 청주 등이 여기에 해당한다. 조정지역에 해당되면 장기보유 특별공제도 배제된다. 장기보유 특별공제는 부동산을 장기간 보유한 것에 대해 양도소득세를 공제해 주는 제도이다. 3년 이상 보유한 경우 그 기간에 따라 양도차익의 일정비율을 공제해 주는 것이다. 단 앞서 언급한 바와 같이 조정대상지역의 다주택자와 미등기자산의 경우에는 해당되지 않는다.

보통 고가 겸용주택이라고 하면 1층이 상가이고 2~3층이 주택인 경우가 대부분이다. 2022년 1월 1일 이후 양도하는 9억 초과 겸용주택의 경우 주택과 주택 외 부분을 분리하여 과세하도록 합리화 하였다. 현재는 주택 연 면적보다 주택 외 부분 연 면적이 같거나 클 경에만 주택부분을 주택으로 보고, 주택 연 면적이 주택 외 부분 연면적 보다 클 경우에는 전부를 주택으로 보는 혜택을 주었다. 이제는 주택부분만 주택으로 간주하게 된 것이다. 따라서 주택과 주택 외 부분을 분리해서 과세함으로 과거 주택으로 간주됨으로 인해 부여된 혜택을 주지 않겠다는 의미이다.

조정지역 내 다주택자가 10년 이상 보유한 주택을 작년인 2019년 12월 17일부터 올해 6월말까지 양도할 경우에는 중과세 배제의 혜택을 주었었다. 기본적으로 1주택자일 경우 조정대상지역과 투기지역에 거주할 경우에는 2년 거주 요건을 충족해야만 비과세 혜택을 받을 수 있다. 장기보유 특별공제는 일반지역의 경우 다주택일지라도 적용가능하나 조정대상지역과 투기지역에서는 적용되지 않는다. 양도세율 적용에 있어서도 2주택자는 기본세율+10%를 적용해 16~52%를, 3주택자는 기본세율+20을 적용해 26~62%의 세율로 중과세한다. 하지만 10년 이상 보유한 주택이 있는 다주택자의 경우 특별히 이 기간 동안 중과세 배제의 혜택을 주었던 것이다. 아이러니 하게도 이러한 중과세 배제혜택을 주었음에도 불구하고 다주택자들은 부동산을 양도로 대응하기 보다는 증여하는 모습을 보였다.부모가 자녀 등 특수 관계자에게 부동산을 저가로 양도한 경우 ‘부당행위계산 부인’에 해당되어 양도소득세도 물고, 증여에 해당되어 증여세도 내야 되는 경우도 발생할 수 있기에 주의를 요한다. 저가에 양도한 부동산의 경우 시가로 평가되어 고액의 양도세를 납부해야 될 수도 있는데 이는 특수 관계자와의 거래에서 시가와 거래가액의 차이가 시가의 5%이상 또는 3억원 이상인 경우이다. 또한 저가 양.수도에 따른 증여세 과세문제도 발생할 수 있다. 이는 시가의 30% 또는 3억원 이상인 경우이다. 따라서 자녀에게 부동산을 양도 시 이러한 내용을 반드시 숙지하고 있어야 할 것이다.증여 후 양도 시 주의할 점은 ‘배우자 등 이월과세’에 해당될 수 있다는 것이다. 이를 피해기 위해선 증여 후 양도일까지의 기간이 5년의 기간을 넘어야 된다. 5년이라는 기간은 배우자 공제가 6억이기에 이를 이용하여 절세하고자하는 의도의 증여를 감시하는 차원의 기간이라 보면 된다. ‘배우자 등 이월과세’에 있어 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 배우자. 직계존비속으로부터 증여받은 자산을 양도 시 취득가액은 그 배우자. 직계존비속의 취득당시의 가액으로 평가한다. 적용대상 자산은 토지. 건물. 특정시설물 이용권이고, 조세부담의 부당한 감소가 없어도 적용된다. 이 경우 양도세 납부의무자는 증여받은 배우자, 직계존비속이다. 증여세는 기타필요경비로 공제 받는다.

추가 유의할 사항은 부모로부터 상속받은 부동산을 양도할 때 상속 당시의 시가와 양도가액의 차이가 적다고 판단하고 아무런 조치도 취하지 않은 경우 부동산이 기준시가로 평가됨으로 인해 엄청난 양도소득세가 부과될 수도 있다는 점이다. 상속당시 무신고하는 경우 기준시가로 자동평가 되기에 고가의 양도차익을 피하기 위해서라도 상속받은 후 6개월 이내에 감정평가를 통해 시가에 준하는 가격으로 평가받아 놓는 등의 지혜가 필요하다.재산평가는 원칙적으로는 평가기준일 현재의 매매사례가액과 감정가액 등 시가로 평가하지만 시가산정이 어려운 경우에는 보충적인 평가방법에 의한다. 보충적 평가방법은 기준시가나 개별공시지가를 말한다. 아파트의 경우 단지 내 거래된 유사한 사례가 자주 발생하기에 매매사례가액을 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 조회하여 시가적용이 가능하다. 하지만 토지나 상가, 단독주택은 시세파악이 어려워 보충적 평가방법에 의하는 경우가 대부분이다. 따라서 상속을 받을 때 부동산이 보충적 평가방법이 적용됨으로 인해 시가의 절반수준으로 평가될 수도 있기에 각별한 주의가 요구된다는 것이다.

부동산 ‘기준시가 고시일’에도 관심을 가지고 대응하는 지혜가 필요하다. 보통 아파트, 연립, 다세대주택은 4월말 기준이고, 토지는 5월말이 고시일이기에 기준시가 상승이 예상된다면 기준시기 고시 전에 증여하는 방법을 택한다든지, 보유세 과세대상 부동산의 과세기준일이 6월 1일이라는 점을 고려하여 증여의 시기를 조절하는 등이 현명한 대처방안이 아닐까 한다. 하이투자증권 부산WM센터 차호중 부장