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오피스텔로 바꾸려면, 주차면·소방시설 건축기준 맞춰야

생숙 실거주 금지 1년 앞

  • 김현주 기자 kimhju@kookje.co.kr, 신심범 기자
  •  |   입력 : 2022-11-21 19:50:11
  •  |   본지 3면
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- 부산 내 유예 대상 9993호실 중
- 6동 1474호실 용도전환 어려워
- 규제완화 조례도 시의회서 무산
- 市, 혼란 우려… 해법 없어 고심

정부가 정한 생활형 숙박시설(레지던스) 실거주 금지 유예 기간이 1년도 채 남지 않으면서 지역 내 레지던스마다 비상에 걸렸다. 당장 1년 안에 오피스텔로 용도를 변경하려 해도 이에 부합하는 건축 조건을 맞추기에 부담이 큰 데다, 지구단위계획상 아예 오피스텔로 바꾸지 못하는 곳도 있기 때문이다. 부산시도 이에 따른 혼란을 우려하고 있으나 뚜렷한 해법이 없어 고심이 깊어지고 있다.
‘생활형 숙박시설(레지던스) 실거주 금지’ 유예기간이 1년 앞으로 다가오면서 해운대구 ‘엘시티’를 포함한 지역 내 레지던스 상당수가 이행강제금을 내야 할 상황에 처했다. 사진은 엘시티와 그 일대 모습. 국제신문DB
21일 부산시에 따르면 이달 기준 부산지역 내 사용 승인을 받았거나 건축 허가를 받고 공사를 진행 중인 레지던스는 72동 1만3617호실로 집계됐다. 이들 중 내년 10월 14일까지 실거주 금지 유예 적용을 받는 곳은 56동 9993호실로 파악된다. 이 중 지구단위계획상 오피스텔로 용도 전환이 어려운 곳은 6동 1474호실이다. 해운대구 엘시티와 송정해수욕장 일대, 기장군 오시리아 관광단지에 지은 레지던스로, 이들이 들어선 땅은 지구단위계획상 관광숙박시설 용도로 지정되어 있기 때문에 주거가 가능한 오피스텔이 들어설 수 없다. 따라서 이들 레지던스는 내년 10월 14일부터 실거주가 불가능하다. 실거주 사실이 적발되면 거액의 이행강제금을 물 수 있다. 물론 레지던스의 원래 목적대로 숙박업을 운영하는 곳은 별 영향이 없다.

유예기간 적용 대상인 나머지 50동 8519호실은 내년 10월까지 오피스텔로 주택 용도를 변경할 수 있다. 하지만 이 역시 쉽지 않다. 레지던스와 오피스텔의 건축 기준이 달라 용도를 변경할 경우 이에 따른 시설 개보수가 필수이기 때문이다. 대표적인 것이 주차장이다. 현재 레지던스의 면적당 주차대수는 전용면적 135㎡당 1대이지만, 오피스텔은 85㎡ 이하면 1대이다. 만약 레지던스를 오피스텔로 바꾸려면 기존보다 더 많은 주차면수를 확보해야 한다. 여기에 통신 및 소방시설 등도 바꿔야 해 이에 따른 비용 부담과 불편을 감수해야 할 상황이다.

실제 레지던스의 주택 용도 사용 유예기간이 1년도 남지 않았지만 오피스텔로 바꾸겠다고 나선 곳은 해운대구에 위치한 A레지던스 1곳이다. A레지던스는 입주민들이 오피스텔로 주택 용도를 변경하기로 했지만 주차면수 확보 등 추가적인 시설 개보수에 대한 부담으로 아직 준비 단계인 것으로 알려졌다.

이에 지난 1월 부산시의회에서 레지던스 중 오피스텔로 용도를 변경할 경우 전체 50% 범위 내에서 주차면수를 추가로 확보하지 않아도 되는 내용의 조례를 입법예고했다. 하지만 상임위 심사에서 반대 의견이 제기돼 조례안이 폐기됐다. 시 건축주택국 관계자는 “레지던스를 둘러싼 민원이 많아 오피스텔로 용도 변경을 유도할 수 있도록 규제를 완화하려고 했지만 시의회 내부에서도 의견이 엇갈려 무산됐다”며 “이미 폐기된 내용이라 재추진은 어렵다”고 말했다. 특히 시는 서울시를 비롯한 전국의 주요 지자체에서 이에 대한 규제 완화를 시도하지 않아 섣불리 나서기 어렵다는 입장이다.

레지던스를 둘러싼 논란은 지난해 불거졌다. 호텔과 오피스텔의 중간 주거상품인 레지던스는 시설 면에서는 아파트와 큰 차이가 없고, 건축법 대상이라 분양가 상한제와 전매 제한 등에서 자유롭다. 하지만 실거주 목적으로 사용할 수 없고 임대사업 및 숙박업으로만 활용할 수 있다. 거주는 어렵지만 규제에서 비교적 자유로워 투자 수요가 몰리며 1~2년 사이 큰 인기를 누렸고, 이를 틈 타 실거주를 목적으로 레지던스를 구매하는 이도 늘었다. 이에 정부는 지난해 레지던스를 숙박업 신고가 필요한 시설로 명시하고 주택 용도로 사용할 수 없도록 했다. 하지만 실거주를 목적으로 레지던스를 산 이들의 반발이 거세 2년간 유예기간을 두기로 했다. 동의대 강정규 부동산대학원장은 “레지던스 거주자들이 정부의 규정을 따를 수밖에 없겠지만 건축적 개선 사항을 모두 수행하기 어려운 만큼 주택 용도 변경을 위한 지원책이 필요하다고 본다”고 지적했다.
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