부산 사하구 감천문화마을을 찾은 관광객의 모습. 감천문화마을은 최근 4년 새 점포 수가 10배 증가하는 등 과잉 상업화로 인한 젠트리피케이션 현상을 보이고 있다. 국제신문 DB

- 부산 원도심서 시작해 확대 조짐
- 감천마을 상가 수 4년새 10배로
- 공시지가도 덩달아 21% 뛰어
- 인구는 18.5% 줄며 이탈 가속화

- 골목상권 보호와 몰개성화 막을
- 강력한 제도적 장치 마련 주문

구도심이 번성하면서 건물 임대료가 올라 원주민이 내몰리는 젠트리피케이션(Gentrification) 현상이 부산 중구 광복동 중앙동 등 원도심과 해운대구 송정동(본지 지난해 11월 26일 자 1면 등 보도)에 이어 부산 사하구 감천문화마을 같은 도시재생지역에서도 발생할 조짐을 보이고 있다. 이에 따라 마을공동체를 보호하기 위해 조례에 기반을 둔 '골목문화 상생상권구역' 지정이 필요하다는 목소리가 나오고 있다.

부산발전연구원은 17일 '도시재생사업지역의 주민생활 및 상권변화' 보고서를 발간하고 도시재생사업에 따른 마을공동체의 과잉 상업화를 방지할 수 있는 대안을 제시했다. '부산판 젠트리피케이션' 현상에 관한 첫 보고서여서 도시재생지역 마을주민은 물론 관련 분야 연구자와 행정기관의 관심이 쏠리고 있다.

보고서는 도시재생사업이 진행된 대표적 거주지역인 감천문화마을과 안창호랭이마을(동구), 이바구문화마을(동구), 흰여울문화마을(영도구)을 대상으로 거주 인구 추세와 주택 및 토지가격 변화, 점포 수 변화 등 마을의 변화상을 분석했다. 감천문화마을을 제외하고는 아직 우려할 정도는 아니지만, 감천문화마을은 외지 상인의 급증에 따른 원주민 이동 같은 과잉 상업화의 초기 단계에 있다고 보고서는 진단했다. 이에 따른 마을 원주민과 외지 상인 간의 갈등이 증폭하는 양상도 나타나고 있다.

감천문화마을은 지난해 방문객이 130만 명으로 2011년 2만5000명보다 430배나 급증했다. 이에 따라 5개였던 상가는 55개로 10배 이상 늘어났다. 주택의 공시지가도 2010년과 비교해 21.4% 상승했다. 반면 감천문화마을의 행정구역인 감천2동의 인구는 지속적으로 감소하고 있다. 2010년 1244명이던 인구는 지난해 말 현재 1013명으로 18.5% 감소했다. 연구책임을 맡은 김형균 부산학연구센터장은 "신규 점포 대부분이 주택을 리모델링한 상가라는 점에서 기존 주민이 외지 또는 감천2동 인근으로 몰려나간 것으로 추정된다"며 "특히 감천문화마을 주거 특성상 세입자가 많아 상권 활성화에 따른 젠트리피케이션으로 파악하고 있다"고 말했다.

보고서는 이 같은 문제 해결을 위해 ▷원주민 임대료 상한제도 도입 ▷외지인 소유 및 임대상가 총량관리제 ▷골목별 업종배치 조정제 등 20가지 정책 방안을 제시했다. 특히 정책 실행을 위한 실천적 방안으로 골목문화 상생상권구역 지정을 제안하고 있다. 조례를 제정해 골목상권과 마을의 문화 다양성을 보호할 수 있게 하자는 구상이다.

앞서 사하구는 감천문화마을 주민 및 상인회와 구가 협력해 이 같은 문제를 해결하기 위한 협의체를 꾸려 상생방안을 모색(본지 지난 11일 자 8면 보도)하기로 했다. 하지만 이보다 법적 강제성을 가진 조례 제정이 필요하다는 입장이다.

김 센터장은 "상위법인 도시재생특별법에 따라 사업지구의 젠트리피케이션 방지 조항을 조례로 만들 수 있다"며 "지난해 서울 성동구가 전국 최초로 관련 조례를 만든 것은 상징적인 일"이라고 강조했다.


※젠트리피케이션 방지 단계별 정책

◇상업형 보호 방안

-원주민 임대료 상한제 도입

-소상업자 임대기간 장기화

-적정 권리금·임대료 보전 인센티브제

-골목별 업종배치 조정제

◇도시관리형 보호 방안

-외지인 소유·임대상가 총량관리제

-퇴출금지구역 지정

-포괄용도지구 도입

-골목문화상권 상생지구제 도입

◇공동체형 보호 방안

-마을공동체 소유 확대

-공유경제형 소유와 운영방식 도입

-토지은행 운영 통한 공공성 강화

-국·공유지 공동체 사용권한 완화