부산의 한 공인중개사 사무실 바깥에 붙어 있는 매물 정보.

주택도시보증공사(HUG)가 임차인의 전세금을 직접 보관·운용하면서 임대인에게는 월세 형태로 운용 수익을 지급하는 ‘전월세 안심 신탁 제도’가 본격적으로 시행된다. 임대차 시장에서 새로운 계약 형태로 자리 잡을 수 있을지에 관심이 쏠린다.

4일 국토교통부와 HUG는 이날부터 사업에 참여할 임대인 모집을 시작했다. 이 제도는 지난 8월 13일 나온 ‘주택 신속 공급 방안’의 후속 조치다. 국토부는 그동안 관계 부처와 계약 구조, 참여 요건, 임대인 혜택 수준 등에 대해 협의한 뒤 최종 세부 내용을 결정했다. 전월세 안심 신탁 제도를 활용하려는 임대인은 안심전세포털(khug.or.kr/jeonse)과 전국 HUG 지사(주택 소재지 무관)를 통해 수시로 신청하면 된다.

대상 주택 유형에는 특별한 제한이 없다. 그러나 20억 원 이하, 기존에 있던 선순위 부채비율이 주택 가격의 80% 이하여야 한다. HUG는 접수된 주택을 대상으로 검증을 한 뒤 별다른 이상이 확인되지 않으면 계약 체결, 보증금(예치금) 납부 등을 거쳐 2027년 1월부터 차례대로 입주할 수 있게 할 계획이다.

이 제도는 임대인-HUG의 전월세안정화기구-임차인 등 3자가 계약을 맺는 방식으로 진행된다. 임차인이 보증금을 맡기면 HUG는 이를 운용해 임대인에게 월 수익(월세)을 지급한다. 또 계약 기간이 끝나면 HUG는 임차인에게 예치금을 반환한다. 이렇게 되면 임대인과 임차인 사이에는 ‘보증금 없는 월세 형태’의 임대차 계약이 성립하게 된다.





전월세 안심 신탁을 통한 임대차 계약도 ‘주택임대차보호법’의 적용을 받는다. 이에 따라 계약갱신청구권, 임대료 증액 제한(5%), 대항력 등이 작용해 임차인의 안정적인 거주가 보장된다. 특히 임차인의 예치금은 HUG가 보관·운용 후 직접 임차인에게 반환하므로 미반환 등 전세사기 걱정을 덜 수 있다. 계약은 전용 임대차계약서를 통해 체결된다. 임차인은 이때 예치금의 10% 계약금으로 내며, 입주 때 나머지 90%를 HUG 전용 계좌에 납입하면 된다. 임대인·임차인에 대해서는 소득·자산 등을 제한하지 않는다.

임대인의 약정 수익률은 연 4.35%(세전)로 책정됐다. 계약 기간 중 연체에 대한 우려 없이 매달 HUG로부터 월세 형태로 지급받는다. 단 주택 훼손 등에 따른 수선·보수 등을 고려, 예치금 반환 시점에 임대인이 합리적인 사유로 이의 신청을 하면 HUG가 예치금 일부를 유보할 수 있다.

정부는 HUG가 지급하는 월 수익에 대해서는 전세사기 원천 예방 등의 공공성을 감안해 소득세·법인세 50%를 감면한다. 이어 감면 세액에는 농어촌특별세(세율 20%) 비과세 혜택 지원을 추진하기로 했다. 아울러 일정 요건을 충족하는 주택연금 가입자가 안심 신탁 임대차 계약을 체결한 뒤 규제지역에서 지방으로 이주하면 실거주 의무 예외를 허용한다. 안심 신탁 월 수익과 주택연금을 함께 받으며 안정적 노후 수익을 확보할 수 있게 하기 위해서다.

김이탁 국토부 제1차관은 “전세금을 공공이 책임지고 보관하는 전월세 안심 신탁 제도는 임차인에게는 전세사기 걱정 없는 전세를, 임대인에게는 연체·공실 걱정 없는 월세를 제공하는 새로운 선택지”라며 “제도 도입 초기인 만큼 사업 운영 단계에 차질이 없는지 꼼꼼히 살피는 한편 임대인·임차인에게는 다양한 혜택을 제공해 이른 시일 내에 뿌리 내릴 수 있게 하겠다”고 말했다.