아파트가 들어선 부산 도심 전경. 국제신문DB

- 부산 미분양 석 달째 8000가구
- 아파트 공급 시기 수년째 검토
- 자체사업 대신 시공·관급 집중

부산지역 건설사들이 미분양 장기화와 정부의 가계대출 규제 여파 등 이중고에 몰리면서 생존을 위협받고 있다. 시장 침체로 신규 프로젝트파이낸싱(PF) 조달마저 어려워지면서 “신규 사업은커녕 버티기도 쉽지 않다”는 하소연이 나온다.

4일 업계에 따르면 부산의 한 중견 건설사 A사는 입지가 좋은 부지를 확보하고도 아파트 분양 시기를 수년째 확정하지 못하고 있다. 올해 분양도 검토했지만 시장 상황을 지켜보고 내년 이후로 다시 미루는 방안을 고심 중이다.

또 다른 지역 건설사 B사는 토지를 직접 매입해 시행하는 자체사업보다 도급을 받아 공사하는 시공사업과 관급공사에 집중하며 위험을 줄이고 있다. 이 업체 관계자는 “지금은 공격적으로 사업을 벌일 시기가 아니다”며 “자체사업은 자제하고 시공사업 위주로 버티는 분위기”라고 말했다.

일부 업체의 사정은 더욱 심각하다. 지역 건설사 C사는 기존 주택사업의 미분양이 장기화하면서 사업자금 회수에 차질을 빚는 것으로 알려졌다. 여기에 PF 원리금 상환과 금융비용 부담까지 겹치면서 유동성 압박을 받고 있다는 게 업계의 전언이다.

부산의 미분양 적체는 좀처럼 해소되지 않고 있다. 지난 6월 말 부산지역 미분양 주택은 8071가구로 석 달 연속 8000가구를 웃돌았다. 공사가 끝났는데도 팔리지 않은 이른바 ‘악성 미분양’은 한 달 새 11.8% 늘어난 3292가구로, 대구에 이어 전국에서 두 번째로 많았다. 문제는 이러한 미분양이 단순히 분양수입 감소에 그치지 않는다는 점이다. 시행사의 공사비 지급과 PF 상환을 지연시키고 시공사와 협력업체의 자금 흐름까지 막아 연쇄적인 유동성 악화를 초래하게 된다.

최근에는 정부의 가계대출 총량 관리 강화가 시장의 돈줄을 더욱 죄고 있다. 금융당국은 올해 금융권 가계대출 증가율 관리 목표를 1.5% 수준으로 낮추고 이를 초과하는 금융회사에는 불이익을 예고했다. 이에 은행은 대출 심사를 강화하고 한도를 축소하는 등 총량 관리에 나선 상황이다. KB국민은행은 선제적으로 지역과 소득에 관계없이 주담대 한도를 3억 원으로 일괄 묶으면서 실수요자의 혼란을 키우고 있다.

정부는 신축 아파트 실수요자의 집단대출마저 막히는 부작용을 줄이기 위해 총량 관리에서 예외를 두는 방안을 검토하고 있지만, 업계에서는 얼어붙은 시장 심리를 되돌리기에는 역부족이라는 반응이다. 부동산업계 관계자는 “집단대출만 일부 풀어준다고 해결될 문제가 아니다”며 “기존 주택 거래와 전세시장, 신규 분양으로 이어지는 시장의 자금 순환이 살아나지 않으면 거래 회복도, 신규 공급도 기대하기 어렵다”고 말했다.

이 같은 거래 위축은 신규 분양시장에도 직격탄이 되고 있다. 분양 성과를 담보로 자금을 조달하는 PF 시장에서도 금융권의 심사가 한층 까다로워지면서 신규 사업 착수 자체가 어려워지는 것이다. 한 지역 건설업계 관계자는 “예전에는 사업성이 있으면 PF가 가능했지만 지금은 분양 성공 가능성을 훨씬 보수적으로 보기 때문에 사업 자체를 미루는 경우가 많다”고 말했다.

지역 건설업계는 수도권과 지방을 동일한 잣대로 규제해서는 안 된다고 입을 모은다. 한 업계 관계자는 “서울 집값을 잡기 위한 규제가 미분양이 쌓인 지방에도 일률적으로 적용되면 지역 주택 공급 기반은 더 약해질 수밖에 없다”며 “수도권과 지방의 시장 상황을 구분해 지방의 DSR과 대출 총량을 탄력적으로 운용하고, 준공 후 미분양 해소와 PF 정상화를 위한 지원책도 함께 마련해야 한다”고 말했다.