부산지역 주택가. 사진은 특정 기사와 관련 없음.

정부가 지역주택조합의 폐해를 막고자 부실 조직을 조기에 퇴출하는 한편 사업이 끝난 조합에 대해서는 신속한 해산을 유도할 수 있는 권한을 지자체에 주기로 했다. 또 조합이 자금 인출·사용 내역과 증빙자료를 조합원에게 공개하는 것을 의무화하고 사업계획 승인을 위한 토지 확보 요건을 기존의 95%에서 80%로 낮춰 신속한 진행을 돕는다.

20일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘지역주택조합 피해 예방 및 사업 정상화 방안’을 발표했다. 낮은 사업 성공률과 조합-시공사 및 조합원 내부 갈등을 해소하기 위해서다. 지주택 제도는 지난 1980년에 도입됐다. 무주택자 또는 전용면적 85㎡ 이하 주택 소유자들이 조합을 만들어 공동으로 토지를 확보한 뒤 주거 공간을 만드는 것이 핵심이다. 일반 분양가보다 저렴하게 주택을 마련할 수 있는 데다 사업 절차가 재개발보다 간소하다는 것이 장점으로 거론된다. 그러나 토지 확보가 어려워 사업이 지연되면 추가 분담금이 늘어나게 돼 결국 조합원에게 피해가 돌아가는 사례가 많았다. 조합 운영의 불투명성, 불공정 계약 등도 문제로 거론됐다.

지난해 국토부가 진행한 조사에 따르면 전국 618개 지주택 가운데 187개(30.2%)에서 민원 등 293건의 분쟁이 발생했다. 지역별로는 서울(110개 중 64개·57.3%)이 최다였다. 부산에서는 101개 가운데 17개(16.8%)에서 다툼이 있었다. 전국에서 네 번째로 많다.

총회 부결 이후에도 계속 사업지연 시 재의결 절차. 국토교통부 제공

이번에 발표된 방안은 우선 토지 확보 애로 해소와 조합원 결원에 따른 사업 지연을 최소화하는 데 초점이 맞춰졌다. 이에 따라 국토부는 토지 소유권 확보 기준을 일반 주택건설사업과 동일하게 조정했다. 업무 대행사 등이 소유한 토지에 대해서는 보유기간(현 10년 내)과 관계없이 매도 청구를 할 수 있도록 해 ‘알 박기’로 인한 사업 지연과 사업비 증가를 막는다. 또 사업지 내에서 자가 주택을 2년 이상 보유하고 1년 이상 거주한 원주민이라면 ‘85㎡ 이하 1주택 요건’을 충족시키지 않더라도 조합원으로 가입할 수 있게 했다. 조합원 결원이 발생해 충원할 때는 조합 가입 신청일(현재는 조합 설립 인가 신청일)을 기준으로 자격을 판단하도록 한다.

아울러 국토부는 일정 규모 이상의 자본금과 전문 인력 등을 갖춘 업체만 조합 업무를 대행할 수 있게 하는 ‘대행업 등록제’를 도입해 부실 업체의 시장진입을 원천적으로 차단하기로 했다. 또 시공사가 공사비 증액을 요구하면 한국부동산원 등 전문 기관의 검증을 반드시 받도록 한다. 특히 시공사와의 공정한 계약관계가 이뤄지도록 경쟁입찰을 의무화하는 한편 조합 단독으로도 사업을 시행할 수 있도록 할 계획이다.

국토부는 더불어 조합의 정보 공개 대상 자료 구체화, 회계감사 확대, 정보 미공개 때 자금 인출 제한, 시행사·업무 대행사 임직원을 비롯한 특수 관계인의 조합 임원 선임 차단 등을 통해 ‘깜깜이 조합 운영’을 없애기로 했다. 이밖에 온라인 총회 및 전자 의결 도입으로 조합원들의 효율적인 의사 결정 지원, 대리인 인정 범위는 배우자와 직계 존·비속 등으로 엄격히 제한, 분담금 명세 결정 등 조합원 재산권에 중대한 영향을 미치는 사항에 대해서는 정족수 기준을 현재의 과반수 출석·출석 과반수 찬성에서 3분의 2 이상 출석·3분의 2 이상 찬성으로 변경, 탈퇴·환급이 가능한 가입 철회 기간은 기존 30일에서 60일로 연장, 회계·법률 조언을 제공할 전담 기구 신설, 정상 운영이 안 되는 조합에 전문조합관리인 파견 등도 방안에 포함했다.

이와 함께 국토부는 장기간 정체 중인 조합의 사업 종결이나 중도 해산에 대한 재의결 근거를 마련한다. 또 사실상 조합이 운영되고 있지 않거나 토지권원(토지를 점유·사용·수익할 수 있는 법적 근거)을 상실한 조합은 지자체가 인가를 취소할 수 있도록 관리·감독권도 강화하기로 했다. 사업이 완료된 조합은 1년 이내 해산총회 개최를 의무화하고 정당한 사유 없이 이를 따르지 않으면 지자체가 직권으로 해산할 수 있는 근거도 마련한다. 국토부는 이번 방안 가운데 법률 개정이 필요한 사항에 대해서는 상반기에 후속 입법을 시작하고 하위 법령 및 표준 지침도 이른 시일 내에 개정할 예정이다.