가계대출의 부동산 쏠림 현상을 완하하기 위한 ‘지분형 주택금융’이 본격화된다. 국토교통부가 ‘한국형 리츠(REITs·부동산투자회사)’ 도입을 위한 준비 작업에 나섰다.

한국형 리츠는 리츠가 아파트를 공급하면 주택 수요자가 지분 투자를 한 뒤 임차인으로 거주하는 방식이다.

집값읜 30%를 리츠 지분으로 보유했다면, 보유하지 않은 70%에 대해서는 월세를 내면서 리츠 지분을 점차 늘려나갈 수 있어 초기 주택담보대출 비용을 줄일 수 있다.

국토부는 조만간 한국형 리츠의 제도화 방안을 모색하기 위해 ‘‘리츠를 통한 주택 소유 및 임대차 활성화 방안’ 연구용역을 발주할 예정이라고 6일 밝혔다.

해운대구 재송동과 반여동 일대 아파트 단지. 앞쪽이 센텀 포스코. 국제신문 DB

국토부는 “한국은행이 리츠 방식의 민간임대주택 공급 모델을 제안했지만, 실제 시장에서 출시 가능한 모델이 나오려면 다각적 제도 개선과 지원이 필요해 후속 연구를 진행하고자 한다”고 밝혔다.

한국은행이 지난해 11월 제안한 ‘한국형 리츠’는 리츠 투자금이 보증금인 일종의 반전세 형태다.

입주자가 돈을 모아 리츠 투자금을 늘리면 월세를 줄일 수 있다. 매도 제한 기간 이후에는 리츠 지분을 팔아 시세 차익도 기대할 수 있다.

예를 들어 10억짜리 서울 아파트에 보증금 1억 원, 월세 250만원 조건으로 2년 거주한 뒤 이사 가면 지금은 1억 원을 돌려받지만, 아파트값이 이 기간 20%오르면 리츠 투자지분 1억 원의 20%인 2000만 원을 더해 1억2000만 원을 돌려받게 된다.

주택 소유에 따른 각종 세금과 대출이자도 줄일 수 있다.

문제는 리츠가 서울과 수도권 등 주택 가격이 안정적으로 상승할 것으로 예상되는 부지에서 얼마나 저렴하게 주택을 사들일 수 있는냐다. 장기 임대에 대한 개인들의 수요가 충분할지도 중요 변수다.

업계는 리츠가 수익 구조를 갖추려면 ‘충분한 임대료’를 받을 수 있어야 하는데 현행 전세제도 아래서 가능할 지도 미지수다.

이에 국토부는 연구용역을 통해 서울 서초구 서리풀지구 같은 신규택지 공급 물량을 리츠에 할인 매각하거나, 재건축 용적률 상향 인센티브로 나온 임대주택 물량을 리츠가 사들일 수 있도록 하는 등 사업성 확보 방안을 모색한다는 계획이다.

신규가 아닌 기존 주택을 리츠가 매입할 때는 주택도시기금 출자·융자를 지원하고, 리츠에 주택을 매각하면 헬스케어리츠 주택의 우선 입주권을 주는 방안도 검토한다.

헬스케어리츠는 시니어 주택과 의료·상업 복합시설을 복합한 주택을 공급한다.

부동산 대출 집중도가 과도해 경제 성장을 가로막고 산업 경쟁력을 해치고 있다는 판단에서 금융당국은 ‘지분형 주택금융’에 힘을 싣고 있다.

지분형 주택금융은 집을 살 때 부족한 자금을 대출이 아닌 지분투자 형식으로 공공부문에서 출자받도록 하는 제도다. 주택 매입자과 주택금융공사가 아파트 가격의 50%씩을 부담해 지분을 절반으로 나누고, 아파트를 팔 때는 매도가격의 절반을 다시 나눠 갖는 형태다.