2024년 새해가 밝았다. 새로운 직장을 찾은 직장인들, 대학교에 입학하는 새내기들 중 자취를 꿈꾸는 이들이 많을 것이다. 처음 자취를 준비하는 대학생, 사회 초년생은 어떤 부분부터 준비를 해야 할까. 국제신문 취재진은 부동산 전문가들을 만나 예비 자취생들이 가장 많이 문의하는 질문에 대한 답변을 들어봤다.

부경대학교 대학로 거리. 김태훈PD

● 부동산 거래 방식(전/월세) 선택

부동산 거래 방식은 매매를 제외한다면 크게 전세와 월세로 나뉜다. 월세는 보증금을 내고 달마다 임차인이 임대인에게 세를 주는 방식이다. 전세에 비해 보증금이 적고, 매달 월세를 내고 있다는 사실을 증빙할 수 있다면 연말정산 때 세액공제 혜택도 받을 수 있다. 하지만 매달 나가는 주거비가 비교적 크다는 것이 세입자에게는 부담이 될 수 있다.

안영아(정인공인중개사) 대표는 “월세 가격은 매물에 따라 천자만별이지만 대학생, 사회 초년생은 원룸, 투룸을 찾는 경우가 대부분이다. 주로 이들이 찾는 월세 매물의 경우 평균적으로 35~55만 원 정도 형성되어 있고, 그 중 40~45만원대가 가장 많이 거래된다”고 말했다.

안영아(정인공인중개사무소) 대표가 대학생들이 많이 문의하는 전·월세 매물에 대해 설명하고 있다. 김태훈PD

[안영아 / 정인공인중개사무소 대표] “기본적으로 원룸의 경우 컨디션에 따라 가격이 천차만별이긴 합니다. 보통 35만 원에서 좋으면 55만 원까지 가는 경우도 있습니다. 전부 관리비 포함이고요. 대략적으로 계약이 많이 이루어지는 선은 40만 원에서 45만 원입니다.”

전세는 보증금을 내고 계약기간 동안 사용하는 방식으로 매월 나가는 주거비 부담이 적고, 장기간 거주가 가능하다는 장점이 있다. 단점은 월세에 비해 보증금이 크고, 대출을 받았을 경우 금리 변동에 이자 비율이 바뀔 가능성이 있다는 것이다. 안영아 대표는 원룸 기준 전세의 경우 약 5천만 원~7천만 원, 투룸은 1억 넘어간다고 말했다.

[안영아 / 정인공인중개사무소 대표] “전세의 경우는 원룸 기준 5000만 원에서 7000만 원까지 형성되어 있고, 투룸은 1억이 넘어가는 경우도 있습니다”


● 매물 찾는 방법

매물을 찾는 방법은 크게 인터넷, 어플과 같은 온라인 검색 방법과 부동산 또는 공인중개사 방문으로 나뉜다. 먼저 온라인 검색 방법은 언제 어디서나 편리하게 매물을 찾을 수 있다는 장점이 있지만, 전세 사기나 허위매물과 같은 범죄에 노출될 가능성이 있다는 단점도 존재한다. 전문가들은 올바른 매물 찾는 방법과 함께 스스로 전세사기, 허위매물을 판독할 수 있는 방안을 알아둬야 한다고 말한다.먼저 서정렬(영산대) 교수는 최근 전세사기 피해자 중 약 70%가 MZ세대로 부동산 시장의 급격한 변동으로 인해 전세사기 피해가 늘어나고 있다고 말했다. 이에 젊은 세대가 전세에서 월세로 이전하는 추세를 보이는데 전세에 비해 상대적으로 낮은 보증금으로 인해 사기 가능성이 낮은 것이 주된 요인으로 작용한 것이 아닌가 추측된다 설명했다.

서정렬(영산대학교 부동산학과 교수)가 전세 사기, 허위매물 사고 발생 원인에 대해 설명하고 있다. 김진철PD

[서정렬 / 영산산대학교 부동산학과 교수] “전세사기 피해자 중 약 70% 정도가 MZ세대(청년세대)거든요. 조금 더 싸고 저렴한 곳을 찾다 보니 이에 속아 전세사기 피해가 많이 발생했다고 생각하는데요. 그 원인 사실 급격하게 오른 부동산 시장, 급격하게 떨어진 부동산 가격, 한몫 보려고 했던 갭투자자들이 상호연관 되면서 이런 사회적 문제가 발생했다고 봅니다. 그래서 최근 젊은 세대가 전세에서 월세로 옮기고 있는 추세입니다. 어떻게 보면 월세의 경우 상대적으로 전세보다 보증금을 크게 남기지 않기 때문에 그만큼 사기 가능성이 낮은 것이 위와 같은 변화의 많은 요인 중 하나라고 볼 수 있겠습니다.”

안영아 대표는 본인이 매물을 봤을 때 매물의 컨디션에 비해 가격이 너무 저렴하다고 판단되면 그 매물은 허위거나 전세사기일 확률이 높다고 말했다. 그리고 이와 더불어 온라인으로 매물을 확인하되 정말 가성비가 좋은 매물은 온라인에 공개하지 않는 경우도 많다면 가급적 부동산·공인중개사를 직접 내방하며 매물을 확인할 것을 권했다.

[안영아 / 정인공인중개사무소 대표] “본인이 딱 봤을 때 이 가격에 이 매물이 있다고? 의심이 1번이라도 들면 허위매물일 가능성이 있어요. 예를 들어 비슷한 컨디션의 방인데 하나는 월세가 30만 원, 다른 하나는 60만 원이라고 하면 가격 차이가 많이 나기 때문에 의심해 볼 필요가 있는 거죠 정말 가성비가 좋은 매물의 경우 올리지 않고 기존 손님께 그대로 보여드리는 경우가 많습니다. 가급적 직접 공인중개사를 내방하셔서 매물을 찾으시는 게 조금 더 좋을 것 같아요.


● 계약 시 주의사항

서정렬 교수는 일반적으로 표준임대차 계약서에 의거해 작성하기 때문에 특약과 같은 하나의 조항을 떠나 전체적인 계약 과정을 중개인에 입회 화에서 진행할 것을 권했다.

[서정렬 / 영산대학교 부동산학과 교수] “일반 계약은 표준임대차 계약서를 사용하기 때문에 특별히 봐야 할 조항이라고 한다면 특약이거든요. 하지만 특약에 ‘사기를 치지 않는다’라는 문구를 넣어봐야 의미가 없는 것이기 때문에 가급적이면 전체적인 계약 과정을 중개인의 입회 하에 진행할 것을 권유 드립니다.”

안영아(정인공인중개사) 대표가 취재진에게 임대 계약에 필요한 자료 및 주의사항에 대해 설명하고 있다. 김태훈PD

안영아 대표는 계약서 내용 및 조항과 더불어 계약에 필요한 자료 및 주의사항에 대해 말했다.

[안영아 / 정인공인중개사무소 대표] “기본적인 특약 사항도 중요하지만 서류와 더불어 계약 체결 시 임대인(소유주)가 직접 방문하는지, 임대인과 등기부등본상의 소유주가 일치한지, 대리인이 온다면 인감증명서, 위임장이 있는지 등도 확인하는 것이 중요해요.”


한 편. 서정렬 교수는 2023년 부산의 부동산 시장은 예측하기 어려운 시장이었다고 평가했다. 또한 부산 지역의 부동산 매매 및 전세 가격이 모두 하락했음에도 원도심 지역은 가격 변동이 거의 없었다고 덧붙였다. 부산 부동산이 좀 더 다극화되는 형태로 변모하고 있다고 밝혔다.

[서정렬 / 영산산상대학교 부동산학과 교수] “2023년 부산 부동산 시장은 한 마디로 암중모색의 시기였다고 정의할 수 있을 것 같습니다. 2020년, 2021년 부산 아파트 가격이 20% 이상 올랐거든요. 2020년부터 급격하게 올랐던 아파트 가격이 다시 급격하게 하락하는 시기였다 이렇게 볼 수 있겠죠. 부산 지역의 전세 가격 역시 약 6.36% 정도 떨어졌습니다. 거의 아파트 매매 가격과 전세 가격이 동반 하락한 상황이죠. 재밌는 것은 원도심이라 할 수 있는 동구, 서구, 중구, 이런 지역은 매매 가격도 거의 떨어지지 않았습니다. 이런 현상은 부산 부동산 시장이 기존에 해수동(해운대구, 수영구, 동래구)이나 강서, 동부산 쪽으로 양극화되어 있었다가 이제는 좀 더 다극화되는 형태로 나타나고 있다고 볼 수 있겠죠.”