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임대사업자 보증보험 미가입 땐 임차인의 계약 해지 가능해진다

국토부, ‘민간임대주택에 관한 특별법’ 하위법령 개정안 입법예고

주택가격 산정 때는 공시가격→실거래가→감정평가액 순으로 적용

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정부가 전세사기 피해를 막기 위해 임대사업자가 보증보험에 가입하지 않았을 때 임차인에게 계약 해제 및 해지권을 주기로 했다. 또 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 때에는 공시가격을 최우선으로 반영한다.

21일 국토교통부는 이 같은 내용을 담은 ‘민간임대주택에 관한 특별법 시행령 및 시행규칙’ 개정안을 22일부터 40일 동안 입법예고한다고 밝혔다. 지난 2월 2일 나온 ‘전세사기 예방 및 피해지원 방안’의 후속 조치다.

개정안에는 임차인을 보호하기 위한 구체적 조항이 포함됐다. 우선 국토부는 임대사업자가 임대보증금 반환 보증 가입의무를 위반하면 임차인이 임대차계약을 해제·해지할 수 있도록 하는 한편 이 때문에 생긴 손해도 배상하도록 한다. 이는 최근 발생한 전세사기 피해의 대부분이 임대인의 의무 불이행에서 비롯됐다는 지적에 따라 마련됐다. 현행 규정은 임대사업자의 임대보증금 반환 보증 가입을 의무화하고 있다. 그러나 이를 담보하기 위한 제도적 장치가 미흡해 임차인 피해가 계속 늘어나는 실정이다.



지난해 11월 인천지역의 전세사기 피해자들이 대책 마련을 촉구하는 집회를 하고 있다. 국제신문DB


이와 함께 국토부는 임대보증금 반환 보증 가입을 위한 주택가격 산정방법도 개선한다. 그동안에는 별다른 기준이 없었던 신축 빌라의 경우 감정평가액이 활용되는 점을 악용, 일부 임대사업자와 감정평가사들이 결탁한 뒤 가격을 부풀려 보증에 가입하는 사례가 적지 않았다. 국토부는 이런 문제 해결을 위해 임대보증 가입을 위한 주택가격 산정 때는 기존의 방법(감정평가액·공시가격·실거래가 가운데 선택) 대신 공시가격→실거래가→감정평가액 순으로 적용하도록 했다. 아울러 감정평가액은 공시가격·실거래가가 없거나 주변 시세와의 현저한 격차 등으로 활용이 부적절하다고 판단될 때만 허용한다. 단 이때에는 한국감정평가사협회에서 추천한 감정평가법인 등이 산출한 금액만 인정하기로 했다.

국토부는 개정안이 시행되면 효율적인 임차인 보호가 가능해지는 한편 감정평가액 부풀리기가 전세사기의 수법으로 악용되는 것을 차단할 수 있을 것으로 내다봤다. 앞서 원희룡 국토부 장관은 제도 개선으로 전세사기 행위를 근절하겠다는 뜻을 여러 차례 밝힌 바 있다.

개정안 전문은 국토부 누리집(http://www.molit.go.kr)과 통합입법예고시스템(http://opinion.lawmaking.go.kr)에서 확인할 수 있다.
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