- 서울은 이미 곳곳 사업 가속도
- 일반분양 포기하고 큰 집 선택

- 부산선 3~4억 분담금 큰 부담
- 시행령서 용적률 상향이 숙제
- 상록아파트가 성패 가늠자

부산 해운대구 그린시티 상록아파트가 리모델링을 위한 시공사 선정에 나서자 다른 노후 아파트 단지도 촉각을 곤두 세우고 있다. 최근 정부가 ‘노후 계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법(이하 신도시 특별법)’ 주요 내용을 공개한 것도 기대감을 키우는 요인이다.

부산 해운대구 그린시티 상록아파트

■그린시티 리모델링의 이유

13일 국제신문 취재를 종합하면 부산 아파트 단지 중 리모델링 추진위원회가 설립된 곳은 지난해 12월 기준 총 13곳이다. 이들이 재건축보다 리모델링에 주목하는 것은 용적률 때문이다. 1990년대 준공한 아파트 대부분이 용적률 상한에 거의 육박하거나 아예 초과한다. 예를 들어 대부분 2종 일반주거 지역인 해운대구 그린시티는 모든 아파트가 최대 용적률인 220%를 적용받았다.

리모델링은 도시 및 주거 환경 정비법이 아닌 주택법을 따른다. 현행 주택법에서 리모델링은 개별 분담금 부담을 낮추기 위해 ‘기존 세대수의 15%’까지 추가로 설치하도록 하고 있다. 세대수 증가에 따른 면적은 종별로 정해진 용적률 범위를 초과할 수 있다. 전용면적 85㎡ 이하는 40%, 85㎡ 이상은 30%를 초과해 법적 용적률 초과를 인정 받는다. 최대 용적률 기준을 모두 채운 그린시티 아파트 단지가 재건축 대신 리모델링을 추진했던 이유다.

■부산은 강남과 다르다

서울은 이미 리모델링 사업이 활성화하고 있다. 2021년 12월 입주를 마친 강남구 개포더샵트리에는 우수 사례로 손꼽힌다. 1991년 1월 지어진 우성9차 아파트는 102㎡(31평)와 105㎡(32평)형 232세대 규모였다. 그러나 수직증축 리모델링을 통해 102㎡는 132㎡(40평)로, 105㎡는 135㎡(41평)로 각각 늘었다. 증가한 용적률을 모두 자신의 집 확장하는 데 썼던 셈이다. 일반 분양을 포기한 대신 이들이 분담해야 했던 추가 분담금은 3억~4억 원 선으로 알려진다.

전문가들은 부산은 수도권과 다르다고 말한다. 한 업계 관계자는 “부산은 서울과 달리 3억~4억 원대 분담금을 마련할 수 있는 가구가 별로 없다. 남구 용호동 LG메트로시티가 난항을 겪은 것도 분담금 때문”이라고 설명했다. 결국 리모델링을 활성화하려면 용적률 상향 폭을 대폭 늘리는 방법 뿐이다.

■가늠자 상록아파트

국토교통부는 최근 ‘신도시 특별법’ 주요 내용을 공개했는데, 리모델링에 대해서는 세대수 증가를 지금보다 더 많이 허용하기로 했다. 증가 비율은 시행령으로 정할 예정이다. 또 세대수 증가에 따른 용적률 인센티브도 공개하지 않았는데, 사실상 여기에서 얼마나 많은 용적률 상향을 줄 지에 따라 사업의 흥행이 결정될 것으로 보인다. 특히 부산에서 가장 앞서가고 있는 상록아파트가 가늠자가 될 전망이다. 이 아파트는 1000세대 전체가 78.5㎡(약 23.7평) 단일 면적으로 공급됐다.

재개발 선회에 대해서는 부정적이다. 2종 일반주거구역이 3종으로 바뀌어 최대 용적률이 220%가 300%가 되더라도 시간이 너무 오래 걸리고, 다른 아파트와 의견 조율이 쉽지 않은 탓이다. 조합 관계자는 “재건축으로 선회하면 아파트 단지 간의 조율과 조합 설립 등에 엄청난 시간이 더 들 것”이라며 “그것보다 세대수 증가에 따른 용적률을 현재보다 더 확대하는 게 실효성을 키우는 방법”이라고 말했다.