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못 믿을 주택 가격 감정평가… 전세보증사고 5건 중 1건에 연루돼

전세사기범·법인이 짜고 평가액 부풀리는 ‘업(up) 감정’ 사례 다수 적발

감정평가 이용한 전세보증사고액 작년 2234억 원… 1년 사이 3.6배 증가

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전세보증사고 5건 가운데 1건은 ‘악덕 감정평가사’의 부풀린 평가액과 관련이 있는 것으로 나타났다. 이에 정부가 감정평가법인에 대해 더 적극적인 관리를 해야 한다는 지적이 나온다.

12일 국회 국토교통위원회 소속 박상혁 의원(더불어민주당·경기 김포시을)이 주택도시보증공사(HUG)로부터 받은 자료에 따르면 감정평가서를 이용한 전세보증보험 사고 금액은 해마다 증가하고 있다. 지난 2018년 8억 원(5건)이었던 사고 금액은 2019년 22억 원(12건), 2020년 52억 원(27건), 2021년 662억 원(251건), 지난해 2234억 원(960건) 등으로 늘었다. 2022년의 사고 금액은 전년에 비해 3.6배 증가한 수치다. 지난해 전체 보증사고 액수 1조1726억원(5443건) 가운데 감정평가서를 이용한 사고 금액은 19.6%를 차지했다.
원희룡 국토교통부 장관이 지난 2일 정부서울청사에서 전세사기 대책을 설명하고 있다. 연합뉴스
감정평가서를 이용한 보증사고는 대부분 빌라 등을 포함한 다세대주택에서 발생했다. 지난해 빌라의 사고 금액은 1678억 원으로 전체의 75.1%에 이르렀다. 오피스텔은 342억 원(15.3%), 아파트는 145억 원(6.5%)이었다. 이는 신축 빌라의 경우 시세를 알기 어렵다는 점을 악용해 전세사기범들이 감정평가사들과 짜고 평가액을 부풀리는 이른바 ‘업(up) 감정’ 수법으로 전세금을 올려 받은 뒤 보증보험에 가입했기 때문으로 풀이된다.

그동안 HUG는 전세금 보증보험 가입 심사를 할 때 감정평가 가격을 최우선으로 인정하는 한편 이후 공시가격의 140%와 실거래가를 차례로 적용해왔다. 공시가와 실거래가가 없는 신축 빌라에 대해서는 감정평가 가격을 그대로 인정해줬다. 감정평가법인은 집주인이 자체적으로 지정할 수 있다. 그러나 전세사기범들은 감정평가사에게 웃돈을 주고 평가액을 부풀려 전세금을 높였다. 전세대출은 감정평가액을 근거로 책정되기 때문에 평가액이 높으면 세입자 대출 한도가 늘어난다. 이런 방식을 활용해 전세사기범들은 손쉽게 돈을 챙겼다.

정부는 문제 해결을 위해 지난달 말부터는 전세보증보험 가입 때 필요한 감정평가 업무를 HUG에서 지정한 감정평가법인 40곳에서만 진행하도록 했다. 이어 보증보험 심사 때 인정할 수 있는 주택 가격을 ‘공시가격의 140%→실거래가→감정평가’ 순으로 정했다. 신축 빌라에 대해서는 평가액의 90%만 인정한다.

하지만 국토부가 최근 ‘업감정’ 의혹이 드는 사례 11건에 대한 조사를 한 결과 HUG가 인정한 법인 3곳에서도 부적절한 감정평가를 한 사실이 드러났다. 국토부는 지난 8일에 이 법인들을 인정 기관에서 제외했다.
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