- 임대이익·자산 가치 줄어든 탓
- 투자수익률 1년새 1%P 이상↓
- 공실 땐 금융비용까지 떠안아
- 임대인 “이자 내면 적자” 한숨

- 월세 비싼 아파트 상가 더 심각
- 커피숍·편의점 외엔 임차 꺼려

상가 거래절벽은 자영업자 비중이 높은 부산지역 경제가 그만큼 어렵다는 의미로 해석된다. 투자 수익률도 줄고, 부동산 시장 침체로도 이어진다. 그나마 유동 인구가 많은 상권은 사정이 낫다. 그러나 새로 입주하는 아파트 단지 내 상가는 투자자와 임차인을 모두 찾지 못해 아우성친다. 부동산 전문가는 “고금리 탓에 투자하면 오히려 손해”라는 인식이 확산돼 더욱 전망이 어둡다고 말한다.

■떨어지는 상가 투자 수익률

25일 한국부동산원의 ‘2022년 4분기 상업용 부동산 임대 동향 조사’를 보면 올해 상가의 연간 투자 수익률은 5~6%대다. 부산지역 상가의 투자수익률은 중대형(50% 이상 임대되고 있는 3층 이상, 혹은 전체 면적 330㎡ 초과 건물) 5.64%, 소형 5.18%, 집합 5.62%다. 2021년과 비교하면 크게 줄었다. 2021년 투자 수익률은 중대형 6.93%, 소규모 6.26%, 집합 6.86%였다. 모두 전년보다 1%포인트 이상 수익률이 급감한 셈이다.

상가 투자 수익률이 하락한 원인은 크게 두 가지다. 임대를 통한 이익이 줄었고, 자산가치도 떨어졌기 때문이다. 한국부동산원은 상가 투자 수익률을 임대 이익 등의 소득 수익률과 자산가치 변동을 반영한 자본 수익률을 더해 산출한다.

보통 상가 매매는 투자 목적으로 이뤄진다. 그러나 금리 인상으로 수익률보다 대출금리가 더 높아지면서 투자자의 발길이 끊겼다. 부산지역 상가 투자자 A 씨는 “현장에서 체감하는 수익률은 더 낮다. 예전에는 4% 정도 봤는데 지금은 3% 수준이다. 이자를 내고 나면 오히려 마이너스”라고 말했다.

임차인을 확보하면 그나마 나은 편이다. 임차인을 찾지 못하면 금융비용은 고스란히 투자자가 감당해야 한다. 수영구에 상가를 보유한 B 씨는 “코로나19만 넘기자는 마음으로 매달 200만~300만 원의 이자를 감당했다. 그런데 1년 넘게 공실로 두다가 최근에야 겨우 임차인을 구했다”며 “그 사이 이자로 날린 돈만 4000만 원”이라고 토로했다.

■아파트 단지 내 상가 공실 수두룩

상가 거래가 단절된 현상은 부산 전역에서 나타난다. 하지만 상권에 따라 여전히 상가 투자가 진행되는 곳도 꽤 있다. 정말 문제가 심각한 곳은 아파트 단지 내 상가다. 특히 신규 입주한 아파트 단지는 높은 가격 탓에 임차인을 구하기가 더 어렵다.

동래구에서 미용업을 하는 C 씨는 “현재 30평(99.9㎡)짜리 월세가 100만 원인데 아파트 내 상가는 거의 3배나 더 비싸다. 안정적 수익을 위해 아파트 단지 내 상가로 옮기는 걸 고려했지만, 그 정도 치를 비용이 없다”며 “그냥 여기서 단골 장사하는 게 낫다고 판단했다”고 말했다. 해운대구 자영업자 D 씨는 “아파트 단지 내 상가는 비싸고, 업종 선택이 자유롭지 않다. 학원 편의점 커피숍 외에는 들어가서 이익을 남기기 어렵다”고 전했다.

부동산서베이 이영래 대표는 “상가는 3~4% 수익률에 맞춰 분양가격을 정한다. 예전 저금리 시대에는 이 공식이 통했는데, 지금 금리가 6~7%대로 오르면서 투자 환경이 악화한 것”이라며 “임차 수요가 증가하거나 금리가 내리지 않는 한 당분간 상가 투자 전망은 어둡다”고 분석했다.