- 내력벽 철거 사업수익성 좌우돼
- 정부 연구용역 발표 늦춰 촉각

부산지역 대형 아파트단지에서 최근 리모델링 열풍이 인다. 리모델링은 사업 특성상 세대수 증가에 한계가 있지만 최근 안전진단이 대폭 강화된 재건축보다 상대적으로 규제가 덜해 구축 아파트단지 입주민 사이에서 기대감이 커진다.

■시내 대단지 아파트 곳곳서 추진

12일 부산시 등에 따르면 3700세대의 부산 부산진구 양정현대 1,2차 아파트 입주자들은 지난 10일 아파트 리모델링 추진위원회를 결성하고 본격적인 활동에 나섰다. 이에 앞서 7300세대가 넘는 초대형 아파트단지인 남구 용호동 LG메트로시티도 지난해 말 리모델링 주택조합 설립 추진위원회를 결성, 정비사업 전문관리업체까지 선정하는 등 부산에서 가장 먼저 리모델링에 뛰어들었다. 2200세대의 연제구 거제동 현대홈타운 1, 2차 아파트에서도 리모델링 추진을 위한 예비모임 등이 진행 중인 것으로 알려졌다.이와 함께 지은 지 20년이 넘은 아파트만 무려 374개 동(2만9000여 세대)이 밀집한 부산의 1번 신시가지 좌동에서도 해운대구의 용역 추진과 함께 리모델링 움직임이 꿈틀댄다. 해운대구는 ‘해운대그린시티’로 이름을 바꾼 좌동의 대대적인 지구단위 계획 변경 등을 위해 ‘미래플랜 용역’에 착수했다. 이번 용역의 핵심은 상가와 주차장 등을 포함한 아파트 시설물 리모델링과 좌동 일대 유휴부지를 활용하는 지구단위 계획 변경안 수립이다.

■장단점 뚜렷… 내력벽 철거가 관건

리모델링은 기존 아파트를 허물고 새로 짓는 재건축과는 달리 아파트 골조를 유지하면서 평면을 앞뒤로 늘려 면적을 키우고, 층수를 올려 세대수를 늘리는 방식이다. 재건축은 지은 지 30년이 넘어야 가능하지만 리모델링은 15년 이상이면 된다. 안전진단도 최하인 E등급을 받아야 가능한 재건축과는 달리 B등급부터 허용된다. 게다가 임대주택 공급 의무가 없고 재건축 초과이익환수제 대상도 아니다.

물론 단점도 있다. 리모델링과 재건축은 세대수 증가분을 일반분양해 공사비를 충당하는 형태로 사업이 진행되는 구조다. 일반분양 물량이 많을수록 주민 부담이 줄어드는 것이다. 하지만 리모델링은 수직증축의 경우 최고 3개 층, 세대수는 15%까지 늘릴 수 있고, 수평증축을 하면 일반분양을 할 수가 없어 사업성이 떨어진다.

이 때문에 리모델링 활성화를 위해 정부가 수직증축 확대와 함께 ‘내력벽’ 철거를 허용해야 한다는 주장이 구축 아파트단지를 중심으로 터져 나온다. 특히 아파트의 하중을 견디거나 분산하도록 만든 벽을 일컫는 내력벽의 철거는 재건축보다 수익성이 떨어진다는 평가를 받는 아파트 리모델링 시장의 확대를 위한 핵심 요소다. 국내 준공 15년 이상의 중층 아파트 대부분은 벽식구조(별도의 기둥이 없는 구조)에 전면에 방과 거실이 하나씩 들어간 2베이(bay) 평면이다. 리모델링 때 내력벽을 철거해야 옆으로 공간을 확대해 채광·통풍을 극대화한 4베이 평면(아파트 전면에 방·방·거실·방 배치)을 만들 수 있어 사업의 수익성이 개선된다. 정부는 내력벽 철거 허용 여부를 결정하고자 연구용역을 실시했지만 “시장에 혼선을 주지 않고자 결과를 정리하고 있다”면서 발표를 계속 미룬다.

이런 가운데 부산경남미래정책은 이날 “정부가 민간 재건축 사업과 마찬가지로 민간 리모델링 사업의 규제 기조를 풀지 않고 있는 상황에서 해운대구 등이 관련 연구 용역까지 실시하는 것은 과도한 행정력 낭비”라며 “리모델링은 민간이 이익을 사유화하는 구조로 규제를 풀어서는 안 된다”는 입장을 밝혔다.

송진영 기자 roll66@kookje.co.kr