# 용적률 인센티브 왜 효과 없나

- 지역 건설사 컨소시엄 참여 전무
- 층수·높이 제한·단지 구역 배정 등
- 까다로운 절차 남아 사업성 낮아

# 수주난 속 소규모 사업도 경쟁 치열

- 괴정5구역 포스코·롯데건설 이어
- 덕천2-1 재건축 한화건설 선정 등
- 대형 건설사 영업력·물량 공세 우위

# 상향·참여 의무화 수용 난제

- 지역 건설사 “최소한 20%는 돼야”
- 시, 용적률 인센티브 상향 부정적
- 법 규제·특혜 논란 등 우려에 한계

“용적률 인센티브를 고려해 부산지역 건설사와 컨소시엄을 맺는 방안도 고려했지만, 층수·높이 제한 등에 맞물려 용적률 인센티브를 제대로 받아내기 어려워 사업성이 없다고 판단했다.”(서울 소재 S 건설 관계자)

대형 건설사도 부산시가 적용하는 용적률 인센티브 제도에 관해 대체로 부정적인 견해를 가지고 있다. 용적률 인센티브를 적용받더라도 사업성에 큰 도움이 되지 않는다는 설명이다. 특히 브랜드 가치의 차이와 단지 구역 배정 등 까다로운 절차도 남게 돼 지역 건설사와 손을 맞잡는 것을 꺼리고 있다.

용적률 인센티브의 상한선을 높이거나 지역 업체 참여 의무화 등 제도 개선 요구가 지역 건설업계를 중심으로 빗발치고 있지만, 법에서 정한 규제와 특혜 논란 우려 등으로 쉽지 않은 상황이다.

재개발·재건축 등 부산지역 도시정비사업의 대기업 건설사 쏠림 현상이 여전해, 지역 건설사가 용적률 인센티브 제도 개선을 요구하고 있다. 사진은 삼성물산이 단독으로 시공하는 4043세대 규모의 동래구 온천4구역 재개발 사업지 전경. 전민철 기자 jmc@kookje.co.kr

■괴정5구역, 용적률 인센티브 실효

부산시는 2015년부터 적용한 용적률 인센티브를 지난해부터 확대 적용하고 있다. 공동도급의 경우 지역 업체가 70% 이상 참여할 경우 최대 15%의 용적률 인센티브가 적용된다.

부산 사하구 괴정5구역 사업은 지역 용적률 인센티브가 시장에서 효력을 미치지 못한다는 사실을 입증한 대표 사례로 꼽힌다. 용적률 인센티브 제도에 따라 지난 1일 시공사가 선정된 괴정5구역 재개발 사업은 한때 지역 건설사 참여로 관심을 모으기도 했다. 괴정5구역 재개발조합은 대형 건설사 1곳과 지역 건설사 1곳을 연결해 한때 40% 이상의 지분을 지역 건설사가 가져가도록 유도하겠다는 방침을 내세웠지만, 입찰 결과 포스코건설과 롯데건설이 6 대 4의 지분으로 시공사로 선정되는 결과를 맞이했다.

괴정5구역 주영록 재개발조합장은 “구역 변경 절차 등이 남아 있어 추가적인 사업비가 확보되면 지역 건설사 참여도 가능할 것”이라면서도 “만약 무산되면 향후 진행될 괴정5구역 2·3단계 사업에 지역 건설사를 공동도급사로 꼭 참여하도록 유도하겠다”고 밝혔다.

■정비사업서 소외되는 지역건설사

지난해부터 지역 도시정비사업의 경쟁이 더욱 치열해졌다. 그동안 1000세대 이상 규모의 도시정비사업에 대형 건설사가 참여하고 비교적 세대 수가 적은 단지를 중심으로 지역 건설사가 시공사로 선정됐다면, 지난해부터는 지역 건설사의 영역이던 500세대 규모의 도시정비사업에도 대형 건설사의 영향력이 뻗치고 있다. 대한주택건설협회 부산시회 관계자는 “최근 개발이 가능한 토지가 부족해지며 상대적으로 영업이 쉬운 도시정비사업으로 대형 건설사가 적극적인 물량 공세를 펼치고 있다”며 “시 조례를 개정해 용적률을 법정 최고치로 끌어올려 지역 건설사를 위한 인센티브를 확대해야 한다”고 밝혔다.

실제로 올해 초 636세대 규모의 북구 덕천2-1 재건축 사업은 한화건설이 시공사로 선정됐다. 마찬가지로 600세대 규모의 반여4구역 재건축 사업에는 현재 ▷GS건설 ▷대림산업 ▷SK건설 ▷한화건설 등 주요 대기업 계열의 건설사와 ▷동원개발 ▷한진중공업 ▷IS동서 등 지역 건설사가 치열한 경쟁을 예고하고 있다.

■용적률 인센티브, “ 어려운 숙제”

부산 건설업계가 요구하는 용적률 인센티브 상한은 20%다. 지역 건설사가 참여할 경우 대형 건설사와 아파트 브랜드 차이로 사업성이 떨어질 수밖에 없는데, 최소한 20% 수준은 돼야 떨어진 사업성을 보완할 수 있다는 게 업계 주장이다.

하지만 부산시는 용적률 인센티브 상한을 올리는 것에 대해 부정적이다. 최근 주변 경관 등을 고려해 아파트 층수를 제한하는 움직임이 일고 있기 때문이다. 부산시 관계자는 “현재 용역에 들어간 2030 도시정비 기본계획을 통해 용적률 인센티브 제도를 전면 재검토할 방침”이라면서도 “일률적인 상향 적용보다는 용적률 인센티브를 지역별로 탄력적으로 적용하는 방안을 검토 중”이라고 밝혔다.

업계 일각에서 제기하는 지역 건설사 참여 의무화 제도 역시 수용은 어려울 전망이다. 동의대 강정규(부동산학과) 교수는 “주민으로 구성된 조합이 시행을 맡는 민간 사업에 지역 건설사를 끼워 넣을 것을 강제하는 것은 사유 재산을 침해하는 결과가 된다”고 밝혔다. 민건태 기자

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