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해제 혹은 통합…대안인 소규모정비 원도심선 ‘그림의 떡’

부산 도시정비사업 마무리 단계

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  • 민건태 기자 fastmkt@kookje.co.kr
  •  |  입력 : 2018-04-04 20:07:17
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- 재개발 111곳 추진 ‘대상지 포화’
- 사업성 낮고 진행 더뎌 피로감 높아
- 당감9구역, 주민 동의로 지정해제
- 좌범2구역·좌범3구역은 통합 작업

- 정부 도시재생안 ‘소규모정비사업’
- 주거선호 해운대·동래 등 위주 진행

부산지역 도시정비사업 대상지 신규 지정이 사실상 마무리 단계에 접어들면서 최근 수년 동안 한 해 2만 세대가 넘게 쏟아졌던 아파트 입주 물량도 수년 내 큰 폭으로 감소할 전망이다. 산지가 많은 부산의 지형적 특성상 지정될 곳은 모두 선정됐다는 게 업계의 중론이다. 재개발 구역으로 지정됐더라도 사업성이 낮아 진행이 더딘 일부 구역은 주민의 피로도가 쌓이며 자발적으로 지정해제가 이뤄지는 등 도시정비사업이 전환기를 맞고 있다. 또 정부가 전폭적인 지원을 약속하며 기존 재개발 사업의 대안으로 제시한 소규모주택정비사업 역시 사업성이 부족해 부산의 경우 해운대구와 수영구 등 주거 선호 지역을 중심으로 이뤄져 당초 정부가 목표로 했던 도시재생과는 다른 방향으로 전개될 가능성이 높다는 지적이다.
   
부산지역 재개발 구역에 대한 신규 지정이 없을 것이라는 전망이 나오면서, 지역 주택건설사는 소규모주택정비사업 등 신규 사업을 모색하고 있다. 사진은 4200세대 대단지 규모로 추진 중인 부산 사하구 괴정5재개발 구역 전경. 서순용 선임기자 seosy@kookje.co.kr
■재개발, “해제하거나 통합하거나”

4일 부산시에 따르면 지난 2월 부산진구 당감9 재개발구역이 주민 과반 동의를 얻어 지정 해제됐다. 재개발 구역 지정 해제 움직임은 2013년부터 꾸준히 이뤄져 왔다. 2015년에는 15건의 구역 지정 해제가 결정되며 정점을 찍었다.

구역별 통합 움직임도 나타난다. 동구 좌천동과 범일동 일대 10개 재개발 구역 가운데 현재 재개발을 추진 중인 구역은 8곳이다. 시는 2007년 구역변경지정을 통해 15년 가까이 사업이 더뎠던 구역을 4곳씩 묶어 통합하는 작업을 거쳐 현재 좌범2구역과 좌범3구역으로 나뉘어 재개발이 추진되고 있다. 좌범3구역은 성공적인 통합 작업으로 이미 관리처분 인가까지 얻어 현재 이주 단계에 접어들었다. 공사가 마무리되면 2040세대 규모의 새로운 아파트가 탄생하는 것이다. 반면 좌범2구역은 이미 만들어진 조합과 새로운 조합 추진위 사이에서 갈등이 빚어지면서 사업 추진에 어려움을 겪고 있다. 김현자 좌범3구역 재개발 조합장은 “주민 사이의 갈등을 해결하는 게 동구의 역할이지만, 1개 구역별 1개 조합만 설립할 수 있다는 근거를 무시하고 복수 조합을 만들라고 부추기고 있다”며 “주민 사이 이견으로 통합 작업이 매우 어렵다”고 호소했다.

■소규모주택정비사업, 현실성 부족

   
‘빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법’이 지난 2월 시행됐다. 국토교통부는 도시재생을 활성화하기 위해 ‘소규모주택정비’ 사업 카드를 내밀었다. 소규모주택정비사업은 크게 ▷자율주택정비사업 ▷가로주택정비사업 ▷소규모 재건축 등으로 나뉜다. 자율주택정비사업은 단독(10호 미만) 또는 다세대주택(20세대 미만) 집주인 2명 이상이 모여 합의체를 만든 뒤 공동주택을 신축하는 사업이다. 가로주택정비사업은 1만 ㎡ 미만의 가로구역에서 실시하는 블록형 정비로 주민 조합으로 추진된다. 소규모 재건축은 200세대 미만의 다세대·연립주택 단지가 대상이 된다.

사업성이 더딘 재개발·재건축 사업을 대신할 수 있다는 기대감을 모았지만 현장의 반응은 다르다. 사업성이 부족해 정부의 저리 대출 등 파격적인 금융지원도 별 효과가 없다는 지적이다. 실제로 현재 부산에서 이뤄지는 소규모주택정비사업 역시 해운대구와 남구, 동래구 등 주거 선호지역을 중심으로 이뤄지고 있다. 도시정비사업 PM사인 뉴디새집 김정수 회장은 “사업성을 확보해 주민 분담금을 최소화해야 사업 추진에 들어갈 수 있다”며 “현장 검토 결과 원도심권에서의 사업은 불가능하다는 판단을 내렸다”고 밝혔다.
■부산 아파트 공급 감소하나

현재 추진 중인 재개발 구역은 모두 111곳(사업 완료 포함)으로 재개발 구역이 새로 지정되지 않더라도 당장 아파트 공급이 줄어들지는 않을 전망이다. 하지만 부산에서 개발이 가능한 민간 택지가 점차 줄어들고 있어 장기적으로는 재개발 구역 지정이 해제되거나 신규 지정이 없으면 결국 공급량 감소로 이어질 것이라는 예측이 나온다.

특히 공급량 감소로 주거 선호도가 높은 지역의 아파트 가격이 오를 것으로 보인다. 특히 현재 지정된 재개발 구역 내 노후 주택의 가격도 오를 것으로 분석된다.

동의대 강정규(부동산학과) 교수는 “그동안 부산에서 공급된 아파트 대부분이 재개발 사업지”라며 “재개발 사업이 없으면 아파트 가격 상승 요인으로 작용할 것”이라고 말했다.

민건태 기자 fastmkt@kookje.co.kr

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