미국의 과잉 팽창된 주택담보대출(모기지론)을 불씨로 폭발한 2008년 글로벌 대침체는 주택시장의 불안정성이 경제에 미치는 악영향에 대해 주목하게 만드는 계기가 됐다. 이렇듯 주택시장의 건전성은 정부, 학계, 산업에서 한 국가의 경제체질을 확인하는 중요한 척도 중 하나로 강하게 인식되고 있다. 따라서 주택시장 나아가 한국경제의 큰 흐름을 이해하고 예측하기 위해서는 주택시장의 과거, 현재, 그리고 2018년 예정된 정책들을 함께 고려해야 한다.
지난해 초 대부분의 주택시장 전문가들은 주택가격이 금리상승, 주택공급 과잉 등의 환경변화로 인해 침체국면에 접어들 것이라고 예단했다. 하지만 시장은 비웃기라도 하듯 5월 대선을 기점으로 급등하기 시작했다. 주택시장의 불안정성은 단순히 주거 부담, 건설 경기 침체로 국한되는 것이 아니라 한국 경제 전반에 미치는 파급효과가 상당하기에 정부는 급변하는 상황에 신속히 대처하지 않을 수 없었다.
정부는 조정대상지역 선정 및 규제방안을 포함한 6·19 부동산 대책을 내놓으며 가격 급등을 초기에 진압하고자 했으나 넘치는 수요를 막기에는 역부족이었다. 시장의 강한 저항을 확인한 정부는 다주택자를 투기수요로 규정하며 더욱 강력하고 전방위적인 8·2 부동산 대책을 발표했다. 대응책으로 각종 규제가 중첩된 투기과열지구를 지정하는 한편 가계부채 관련 규제, 물량규제, 실수요자를 위한 임대주택 공급확대 방안을 제시했다. 이후 서울, 부산, 세종을 중심으로 가격의 상승세는 가파르게 꺾였으며 주택 거래량은 상당히 위축됐다. 하지만 현재 주택시장은 서울 매매가 상승률이 8·2 대책 이전으로 복귀했으며 인접한 신도시의 가격 또한 들썩이고 있다.
지난 1년이 강한 주택수요를 확인할 수 있는 한 해였다면 2018년은 정부가 강력하게 추진하는 주택시장 및 가계부채 정책이 본격적인 궤도에 오를 한 해가 될 것이다. 전년도에 논의된 신DTI 및 재건축 초과이익 환수제, 다주택자 양도세 중과, 다주택자 임대주택 등록 유도, 보유세 인상방안 등 투기수요를 잠재울 대책이 줄줄이 대기 중이다. 전반적인 규제정책 방향을 고려해볼 때 다주택자의 경우 금리 인상 및 세제개편으로 인한 타격이 있을 것으로 보이며, 서울과 지방 주택시장 간 가격변동의 양극화가 더욱 심해질 것으로 예상한다.
특히 이전의 주택시장 호황으로 인해 가격상승이 높았던 동남권의 경우 정부의 규제정책뿐만 아니라 여러 가지 악재가 산재해 있다. 우선 지역시장 최대 입주예정물량이 집중되어 과잉공급이 우려된다. 또한, 동남권 지역 주력 산업인 조선업의 침체로 인한 경제성장 둔화, 생산가능인구의 유출 등으로 지역 주택시장의 수요가 위축될 전망이다.
종합적으로 평가해보면 올 한해 부산, 울산, 경남권 주택시장은 위축될 가능성이 상당히 크기 때문에 항시 예의주시하며 급변하는 시장 상황에 대비해야 한다.
한국주택금융공사 주택금융연구원 연구위원
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