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임대등록 땐 세금·건보료 감면…8년 혜택 집중·다주택자 유인 한계

임대주택 활성화 방안 분석

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- 2020년 이후 등록 의무제 도입
- 임대소득 2000만원 이하 소득세
- 미등록 84만 원, 등록 7만 원
- 임차인 갱신거절 2개월로 조정
- 3주택자 버티기 가능성 커

정부가 다주택자의 임대사업자 등록을 유도하기 위해 등록 시 각종 세금과 건강보험료 감면 등 인센티브를 주기로 했다. 또 2020년 이후 ‘임대 등록 의무제’를 단계적으로 도입하고 전·월세 상한제와 계약갱신 청구권제를 시행하는 방안도 검토하기로 했다. 정부는 13일 이 같은 내용을 골자로 한 ‘임대주택 등록 활성화 방안’을 발표했다.

■임대소득세 감면 확대

2019년부터 연 2000만 원 이하의 임대소득자에 대한 분리과세가 재개되지만 임대사업자로 등록하면 최대 77만 원의 임대소득세를 절감할 수 있다. 임대소득자 등록 시 임대 소득에 대한 필요 경비율(매출 가운데 비용으로 인정해 공제해 주는 비율)이 70%까지 인정(현행 60%)돼 소득세 부담이 크게 줄지만, 등록하지 않은 경우 필요 경비율이 60%에서 50%로 작아져 세 부담이 커진다. 예를 들어 내년부터 임대 소득이 연 2000만 원인 경우 부담해야 할 소득세는 임대사업자(8년)로 등록한 경우 연 7만 원, 등록하지 않은 경우 84만 원이다.

임대소득세 부과에 따라 추가 부담하는 건강보험료 부담도 임대사업자로 등록할 경우 최대 123만 원까지 줄어든다. 예를 들어 연 2000만 원 이하 임대소득세 부과로 피부양자가 지역가입자로 전환된 경우, 사업자로 등록하지 않으면 연평균 154만 원의 건강보험료를 추가로 내야 한다.

하지만 임대사업자로 등록할 경우 8년 임대는 연 31만 원만 납부하면 된다.

임대주택으로 등록한 주택에 대한 취득세 감면 조치가 당초 내년 말에서 오는 2021년 말로 3년 연장된다. 재산세의 경우 8년 이상 장기 임대하는 소형주택(전용 40㎡ 이하)에 한해 1호만 임대하는 경우에도 재산세 감면 혜택을 주기로 했다.

양도소득세 감면은 8년 이상 장기 임대사업자를 중심으로 혜택이 강화된다. 8년 이상 임대시 양도세 장기보유특별공제 비율을 50%에서 70%로 상향한다. 또 양도세 중과배제, 종부세 합산배제 대상을 기존 ‘5년 이상 임대’에서 ‘8년 이상 임대’로 강화한다.

■임차인 보호 강화

임차인의 보호장치도 한층 강화된다. 앞으로는 집주인 동의 없이도 전세금은 반환보증에 가입할 수 있고, 가입대상 보증금 한도도 수도권은 5억→7억 원, 지방 4억→5억 원으로 확대된다.

임대차 계약갱신 거절 기간이 현행 계약 만료 1개월 전에서 2개월 전으로 조정되고, 집이 경매 등으로 처분될 때 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있는 최우선 변제 소액보증금을 높이는 방안도 검토된다. 지난해 기준 전체 임차가구(835만가구)의 23%가 계약갱신청구권과 전월세 상한제가 적용되는 주택에 거주하고 있으나, 2022년에는 전체 임차가구(약 900만가구)의 45%로 확대될 전망이다. 이에 따라 과도한 임대료 상승이나 이사 걱정 없이 4~8년간 안정적으로 거주할 수 있게 된다.

■주택시장 반응 시큰둥

업계에서는 이번 대책이 다주택자를 임대사업자로 등록하도록 유도할 만큼 ‘당근’이 기대에 못 미쳐 우선은 ‘버티기’에 돌입할 공산이 크다고 보고 있다. 6억 원 이상 고가주택이나 3주택 이상 보유자들을 유인할 인센티브가 적은 데다 건강보험료 부담 완화 수준도 기대에 못 미친다는 평가다. 건국대 심교언(부동산학과) 교수는 “3주택 이상 보유자의 경우 메리트가 거의 없어 차라리 임대료 인상이 용이한 현 상태로 남으려고 할 것”이라고 진단했다. 부동산서베이 이영래 대표는 ”세원 노출을 꺼리는 다주택자들의 특성상 정부가 원하는 형태로 시장이 움직이기는 힘들 것”이라며 눈치 보기가 지속될 것으로 전망했다.

정유선 민건태 기자 freesun@kookje.co.kr

  ‘집주인’ 임대주택 등록 활성화 방안

1 지방세 감면 확산

·2021년까지 취득세·재산세 감면 연장
·8년 이상 장기임대시 -40㎡ 이하 소형주택, 재산세 감면 호수기준(2호) 폐지
-공공주택·오피스텔→ 다가구주택도 포함

2 임대소득세 감면 확대

·현재 3호 이상→1호 이상으로 확대
·필요경비율 등록사업자 70%, 미등록사업자 50%로 차등조정(2019년 시행)

3 양도소득세 감면 확대 및 종합부동산세 감면 기준 개선

·8년 이상 장기임대 시 양도세 중과배제
-장기보유특별공제 비율 50%→70%로 상향
·종부세 합산 배제 적용대상 5년→8년 임대시

4 건강보험료 부담 완화

·연 2000만 원 이하 분리과세 대상 사업자 건보료 인상분 대폭 감면
-8년 임대시 80%, 4년 40% 감면

 


  ‘세입자’ 주거 안정·권리보호 강화 방안

1 4~8년간 거주 가능

·임대의무기간 4년 또는 8년 동안 재계약 거절 불가(2020년 이후)
·이사 걱정 없이 한 집에서 오래 거주
·이사 및 중개비용 절감

2 임대료 절감

·연 5% 이내 인상
·전월세상한제 수혜대상 45%로 확대
(2020년 이후)

3 권리보호 강화

·전세반환보증 임대인 동의절차 폐지
계약갱신 거절 통지기간 1개월전→2개월 전
임대차 분쟁조정위원회 실효성 강화

4 거래 안전 강화

·소액보증금 최우선 변제 범위 확대
전세금 반환보증 활성화

※자료 : 관계부처 합동

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