정부가 6`19 부동산 대책을 발표하면서 주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)에 대한 규제를 강화했다. 한국은행은 DTI를 강화하면 부동산 시장 안정 효과가 나타났지만, LTV 별다른 효과가 없는 것으로 나타났고 분석했다.

	한국은행 홈페이지 캡처

기획재정부와 금융위원회, 국토교통부가 19일 정부 서울청사에서 발표한 문재인정부의 첫 부동산대책인 '주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응방안'(6·19 대책)에 따르면 오는 7월 3일부터 서울과 경기·부산 일부지역, 세종 등 청약조정지역에 한해 LTV는 현행 70%에서 60%로 DTI는 현행 60%에서 50%로 강화된다.

같은 날 한국은행 경제연구원 정호성 연구위원과 이지은 부연구위원이 발표한 '주택실거래자료를 이용한 주택부문 거시건정성 정책 효과 분석 보고서'에서 2006년 3월부터 2015년 6월까지 서울, 경기, 6대 광역시 98개구 실거래 주택가격지수를 토대로 분석한 결과 DTI 규제를 강화하면 2개월 후부터 주택가격 상승세가 잡힌 것으로 나타났다.

이 기간 LTV 규제 강화는 28차례, DTI는 200차례 있었다. 규제 완화는 LTV 135차례, DTI 156차례였다. 해당 시군구 규제 한도가 5%포인트 이상 변동한 경우다.

DTI 규제를 강화하면 주택 초과수익률이 2개월 후 하락했다가 6개월 후부터 본격적으로 내려갔다. DTI 규제 강화시 서울, 수도권, 5대 광역시 모든 곳에서 기대한 효과가 나타났다. 5대 광역시는 규제 완화시에는 오히려 가격이 하락했다.

반면 LTV 규제 강화시에는 정책 효과가 나타나지 않았다. 주택가격 상승으로 주택담보 가치가 상승해서 LTV를 강화하더라도 대출가능 금액이 커지기 때문인 것으로 보인다. 다만, 규제 완화시에는 DTI와 LTV 모두 정책의도 대로 효과가 나타났다.

한편, DTI는 총소득에서 부채의 연간 원리금 상환액이 차지하는 비율을 말한다. 금융기관들이 대출금액을 산정할 때 대출자의 상환능력을 검증하기 위하여 활용하는 개인신용평가시스템(CSS:Credit Scoring System)과 비슷한 개념이다.

LTV는 담보인정비율로 은행이 주택 상가 빌딩 등을 담보로 잡고 돈을 빌려줄 때 담보 물건의 실제 가치 대비 대출금액 비율을 뜻한다. 권진국 기자