정부가 이번에 전월세대책을 내놓은 것은 가을 이사철을 앞두고 주택 임대시장의 불안이 확산하고 있어서다.

박근혜 정부는 4·1부동산 종합대책 발표 이후 추가 대책이 없다고 했지만 7·24 후속조치에 이어 이번 8·28 전월세대책까지 세번째 대책을 내놨다.

이번 대책은 전세수요를 매매로 돌리고 임대주택 공급을 확대하는 한편 월세 세입자 지원을 확대하는 것이 핵심이다.

기존에 나온 전월세 대책이 주택공급 확대 정책 일변도였다면 이번 대책은 금융·공급·세제 등 대책을 고루 담은 것이 특징이다.

국민주택기금에서 1%대의 낮은 금리로 대출을 지원하는 대신 정부와 주택 구매자가 수익이나 손익을 공유하는 새로운 개념의 모기지 대출 상품도 도입된다.

그러나 정부가 대출을 확대해 주택 구입을 권한다는 점에서 가계부채와 국민주택기금 건전성 등에 대해 우려를 표하는 목소리도 나오고 있다.

◇ 7월 비수기 맞아?… 전세난 지속

지난 6월말 취득세 감면혜택이 종료된 이후 주택 매매시장은 극심하게 침체된 반면 임대시장은 전세에서 월세로 빠르게 전환하고 있다.

집값 상승에 대한 기대감이 꺾이고 저금리가 지속되면서 집주인들이 전세대신 월세를 선호하게 된 까닭이다.

이에 따라 전세난은 여름철 비수기에도 계속되고 가격도 상승하고 있다. 지난달수도권과 서울의 전셋값은 각각 0.4%, 0.5% 상승해 예년에 비해 강세를 보였다.

특히 아파트의 전셋값이 크게 오르면서 3억~5억원대 전세의 상승률이 높게 나타났다.

주택거래량은 지난 상반기 취득세 종료 이후 눈에 띄게 감소했다. 집을 사지 않고 전세로 눌러 살려는 사람들이 많은 것이다.

정부는 전세시장의 불안 요인이 이사철인 9~10월에는 계절적 요인에 따라 더욱 심화할 것으로 우려하고 있다.

◇ 전세→매매수요 전환에 대책 집중

이번 대책에는 현재 16조원에 이르는 국민주택기금 여유자금을 적극 활용해 주택 구입 여력이 있는 사람들의 구매심리를 자극할 만한 각종 대책이 담겨 있다. 정부가 야심차게 내놓은 수익공유형, 손익공유형 등 장기 모기지 대출 상품이 대표적이다.

연 1~2%의 낮은 금리로 집을 사도록 유도하고 집값 상승, 하락에 따른 수익과 손실을 국민주택기금이 함께 공유한다는 전례없는 방식으로 전세수요자를 매매수요로 끌어들일 방침이다.

전문가들은 "주택 구입에 다른 경비와 리스크를 함께 줄여주는 효과가 있어 시장의 반응이 뜨거울 것"으로 보고 있다.

사업비는 가구당 1억원씩, 총 3천억~4천억원이 투입될 것으로 예상되지만 일단 올해는 기금예산 범위내에서 충당할 방침이다.

그동안 판매 실적 부진에도 손대지 않은 근로자·서민 구입자금대출도 이번에 생애최초 대출에 버금가는 수준으로 조건을 완화해 이미 집이 있거나 산 경험이 있는 사람도 집을 사도록 유도한다.

당초 이달 말 발표 예정이던 취득세 영구인하 방침을 28일에 맞춰 서둘러 발표한 것 역시 주택거래 활성화와 전월세대책 효과 극대화를 위한 복안이다.

이 때문에 안전행정부·지자체와 논란이 되는 세수보전방안은 이번 대책에 포함하지 못하고 내년도 예산안과 연계해 9월중 발표하기로 했다.

장기 주택모기지 소득공제 대상을 교체주택 구입자로 확대한 것, 매입 임대사업자에 대출·세제 지원을 확대한 것 등도 최대한 집 살 여력이 있는 사람에 대해 걸림돌을 제거 또는 완화해준 조치로 꼽힌다.

오히려 세입자를 직접 지원하는 정책은 많지 않다. 월세 세입자에 대해서는 소득공제를 연 500만원까지 확대하고 전세금 보전을 위해 주택임대차보증금 우선변제권, 보증금 가액기준 등을 상향해주는 정도다.

주택바우처는 내년중 시범사업을 시작해 내년 10월에 가서야 본격적으로 저소득층에 돈이 풀린다.

당초 검토하던 주택금융공사의 고가전세(5억~6억원 이상) 보증 제한은 이번 대책에 포함하지 않았다.

공사의 전세자금대출 보증의 99% 이상이 3억원 이하 주택에 대해 제공되고 있어고가전세 대출 제한의 효과가 크지 않다는 금융위의 의견을 반영한 결과라고 국토부는 설명했다.

◇ 취득세 인하 등 법안 조속 처리 관건

이번 전월세 대책은 선진 금융기법과 세제·공급 부문이 고루 담겨 정책 효과에대한 기대감이 높다.

특히 취득세 영구인하와 저리의 주택구입자금 장기대출, 올해 말까지 한시적으로 진행되는 생애최초 주택구입자금 대출자에 대한 취득세 면제 혜택 등이 맞물리면서 올해 연말까지 주택 거래가 크게 늘어날 것으로 기대된다.

그러나 상당부분의 정책의 주택구입을 유도하는 데 초점이 맞춰져 있어 대외경제가 악화되거나 집값 상승에 대한 기대감이 살아나지 않으면 이번 전월세 대책이 효과가 제한적일 수밖에 없다. 집을 안사면 전세난은 지속할 것으로 우려된다.

여야 대치국면속에 취득세 영구인하, 소액임차보증금 우선변제권 개선, 월세 소득공제 확대 등 민생현안이 정기국회에서 제때 처리될 수 있을지도 미지수다.

특히 취득세의 경우 다주택자에도 인하 혜택을 주기로 하면서 야당이 반대할 수있다는 우려가 나오고 있다.

야당이 전월세난 해결방안으로 꼽는 전월세 상한제 도입이 제외된 것도 국회에서의 치열한 공방을 예고하고 있다.

정부는 전월세 상한제를 도입하면 일시에 전셋값이 폭등하고 전세물량이 줄어드는 등의 부작용이 심화될 것으로 우려하고 있다.

그러나 만약 야당이 전월세 상한제 관철을 위해 다주택자 양도세 중과 폐지·분양가 상한제 탄력운영 등 4·1대책 후속법안의 발목을 잡을 경우 부분 도입하는 방향으로 '빅딜'이 이뤄질 가능성도 배제할 수 없다. 연합뉴스