# 강정규 동의대 교수
- 예상 깬 '부산발 훈풍', 재개발·재건축은 미적
- 경기 부양책 강도따라 분양시장 양극화 현상
# 서정렬 영산대 교수
- 주택거래 상대적 저조, 가격조정·하락 가능성
- 입주물량 폭등·비수기, 하향안정·보합장세
# 이영래 부동산114 지사장
- 화명 롯데카이저 위력, 매도 급증·전세가 급락
- 5700여 가구 쏟아질 듯, 정관신도시 충격 예상
# 정두천 고고넷 대표
- 주택 매수심리 위축, 매매 10%가량 하락
- 아파트값 거품 우려 등 매매시장 약·보합 지속
올해 부산의 부동산 시장은 분양 시장 호황 지속 속에 기존 주택 거래는 위축됐다고 정리할 수 있다. 아파트 분양 시장은 지난해 호황 덕분에 올해는 다소 주춤할 것이라는 예상이 우세했으나 6월 현재 이런 전망은 기우에 불과했다. 부산 북구 금곡동 '동원역 삼정 그린코아'를 시작으로 대신 롯데캐슬, 더샵 센텀누리, 대연 롯데캐슬 등 1순위에서 모두 전국 최고 수준의 경쟁률로 청약을 마감한 데 이어 계약도 100%에 육박했다.
하지만 기존 주택거래는 확 줄었다. 이 때문에 집값이 떨어진 곳이 많다. 24일 국민은행 집계 결과, 부산 전체로는 올해 초와 비교했을 때 0.4% 오르는데 그쳤다. 그동안 가격 상승폭이 낮았던 서구 사하구 영도구 연제구 등이 1% 이상 상승한 반면, 그동만 많이 올랐던 해운대구, 북구, 사상구 등은 마이너스를 나타냈다. 부동산 전문가 4명(강정규 동의대 교수, 서정렬 영산대 교수, 이영래 부동산114 부산지사장, 정두천 고고넷 대표)에게서 올해 상반기 부동산 시장을 결산하고, 하반기 시장을 전망을 들어봤다.
■상반기 결산
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| 서정렬 영산대 교수 |
▶서정렬='부산발 훈풍'에 따른 분양 시장의 호조는 올해 상반기 내 부산 주택시장을 서울 수도권보다 높은 가격 상승률을 보이는 양호한 시장으로 인식하는데 부족하지 않았다. 그러나 분양시장의 호조와는 다르게 거래시장(4월 현재 5336건)은 상대적으로 좋지 않았다. 또한 입주 예정 물량의 증가에 따른 가격 조정 및 하락 가능성이 점쳐지면서 봄 이사철 이후 추가적 가격 상승에 한계를 보이며 계절적 비수기로 접어든 상태다.
▶강정규=지난해 분양시장은 청약률과 분양률 모두 '최상의 장' 펼쳐졌다. 올해는 주택시장의 하향 안정화 영향으로 분양 시장도 다소 주춤할 것으로 예상했으나 상반기에도 청약 열기는 진행 중이다. 토지시장은 비업무용 토지와 부재지주 농지 등 비사업용 토지에 대한 양도소득세 중과(60%) 유예에 힘입어 다소 회복세를 띠었다. 재개발·재건축시장은 조합원 간 갈등, 조합과 시공사 간 갈등 등으로 400여개 도시정비사업구역 가운데 재개발 두세 곳, 재건축 한두 곳을 제외하고 사업 진척을 보지 못한 어려운 시기였다.
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| 이영래 부동산114 지사장 |
▶이영래=상반기 매매시장의 가격 변동률은 -0.11%를 기록하며 지난해 가격 급등에 대한 본격적인 조정이 이뤄졌다. 상승한 지역은 그동안 상승폭이 높지 않았던 지역이다. 상승세를 주도했던 북구 사상구 사하구는 하락했고 해운대구 남구 수영구도 약세를 보였다. 북구는 화명동 롯데캐슬카이저 아파트 입주를 앞두면서 매도 물량이 급증, 전세가격이 급락하고 있다. 롯데의 영향은 인근 경남 양산시와 김해시까지 영향을 미치고 있다. 상반기 청약시장은 평균 12 대 1을 기록할 정도로 호황을 누렸다. 하지만 1순위보다는 3순위 경쟁률이 증가하고, 실질적인 계약률은 낮아지고 있는 추세다.
▶정두천=상반기 주택시장은 청약 활황, 매매시장 위축, 전세난 소멸로 요약할 수 있다. 아파트 청약시장의 성공은 수요자의 마음을 움직이는 분양전략이 주효했다고 본다. 특히 주변 시세보다 낮다는 홍보 전략이 잠재수요를 깨우기에 충분했다. 전세살이하던 수요자는 시세보다 싸다는 생각에 내집 마련에 나섰다. 하지만 대부분이 실제로 주변시세보다 싸지는 않았다. 매매시장은 지난해 겨울 이후 꾸준히 하락해 실제로는 10%가량 떨어졌다. 수요자의 관망세가 우세했으며 가격이 아주 싼 급매말고는 거래가 거의 이뤄지지 않았다. 아파트 전세시장은 약세를 면치 못했다. 가족 수가 줄고 싱글족이 늘어나면서 전세 수요자는 값이 싼 원룸, 도시형생활주택, 오피스텔, 다세대주택 등으로 옮겨갔다.
■하반기 전망
▶이영래=부산의 하반기 입주 물량은 5700여 가구로 예상된다. 적지 않은 물량이다. 특히 기장군 정관신도시에 동일스위트 1차와 이지더원 2차, 정관4단지의 입주 물량(3479가구)으로 인해 충격을 피하기가 어려울 것이다. 아파트 매매시장은 전반적인 시장침체가 예상되는 가운데 그 현장이 북구에서 기장군으로 이동될 가능성이 높다. 하반기 분양 물량은 확정된 것만 428가구에 그쳐 상반기에 비해 크게 감소할 전망이다. 내년 물량은 올해보다 더욱 줄어들 것으로 보인다.
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| 강정규 동의대 교수 |
▶강정규=지난해 과열 열풍 분위기를 느끼기는 다소 어려울 것으로 전망되지만 그렇다고 과거 침체 분위기로 급격히 돌아서지도 않을 것으로 판단된다. 부동산 감세 정책이 2013년까지 지속돼 수요가 꾸준히 있을 것이기 때문이다. 특히 강서구 지역을 중심으로 토지 보상이 늘어나 보상금 상당액이 부동산 시장으로 유입되면서 수요가 뒷받힘할 것으로 예상한다. 매매시장은 하향 안정 속에서 그동안 가격 등락에 따른 선별적이고 차별적인 양상으로 전개될 것이다. 거래량이 지속적으로 감소해 가격 하락세가 지속되지만 하반기 정부의 경기 부양책 강도에 따라 거래량은 소폭 증가할 수도 있다. 분양시장은 극심한 양극화 현상이 전개될 가능성이 크다. 주택 구매 여력이 소진되고 공급과잉 논란이 불거지면서 구매 욕구가 급감할 것으로 보인다. 재개발·재건축시장은 상반기보다는 정부의 이 부문 활성화 방안에 힘입어 사업 진척에 대한 기대감이 상승할 전망이다.
▶서정렬=올 한해 동안 약 1만2000여 세대의 입주 물량이 시장에 존재한다. 내년에는 1만7000여 세대의 입주 물량이 예정돼 있다. 이것은 예년의 부산시 한해 동안의 공급물량에 버금가는 것이다. 입주 물량의 증가에 따라 하반기 주택시장에서는 가격 상승에 한계가 있을 것으로 보인다. 여기에 스페인 등 유럽발 금융위기에 따른 외부 경제의 불확실성의 증가는 경제활동의 위축과 이에 따른 내수 확대에 한계 요인으로 작용할 것이다. 하반기 주택시장은 전반적으로 계절적 비수기 특성과 유사한 하향 안정화 내지는 보합장세를 보일 것으로 전망된다.
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| 정두천 고고넷 대표 |
▶정두천=하반기 부동산시장은 분양 희망자 파워 강세, 매매시장 약보합, 세입자 기세등등 등으로 요약할 수 있다. 분양받을 수요자가 아무리 잠재해 있더라도 각종 변수가 좋지 않아 시장 전망이 밝지 못하다. 따라서 공급자보다 수요자 파워가 더욱 강세를 보일 전망이다. 지난 2년간 아파트 값 상승률이 매년 15%를 넘어 올해도 이를 넘게되면 거품가격이 형성됐다고 볼 수 있다. 따라서 하반기 매매시장은 정상을 찾아가는 약보합세를 이룰 것으로 예상된다. 수요보다 공급이 많은 전세시장은 하반기에도 지속될 것이다.
부산 하반기 입주 예정 아파트 |
위치 |
아파트명 |
가구수 |
입주시기 |
기장군 정관면 |
정관4단지A22(국민임대) |
964 |
9월 |
기장군 정관면 |
이지더원 2차 |
756 |
11월 |
기장군 정관면 |
동일 스위트 1차 |
1758 |
12월 |
사하구 다대동 |
다대 푸르지오 |
972 |
9월 |
부산진구 가야동 |
삼한 사랑채 |
116 |
8월 |
부산진구 부암동 |
백양산 삼정 그린코아 |
215 |
12월 |
금정구 장전동 |
금정산 쌍용예가 |
514 |
10월 |
해운대구 우동 |
해운대 경동 제이드 |
278 |
10월 |
연제구 연산동 |
코아시스 |
136 |
12월 |
※자료 : 부동산114 부산지사 |
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