7월 말부터 대단지 아파트 분할 준공이 허용되면서 건설사들의 자금 부담이 일부분 해소될 전망이다. 사진은 이사를 준비하고 있는 한 남자.

- 1000가구 이상 7월27일부터 시행
- 수급 불균형·가격 불안정 해소
- 커뮤니티·주차장 등 기준 마련
- 최초 입주자 불편 최소화해야

주택법이 개정되면서 7월 말부터 1000가구 이상의 대단지 아파트는 최대 3회까지 시기를 두고 순차적으로 입주할 수 있다. 대규모 단지는 수요자의 선호도가 높긴 하지만, 많은 물량이 한꺼번에 입주 시장에 쏟아지기 때문에 수급 불균형을 초래하거나 가격 부침을 겪는다.

분할 준공 및 입주가 가능해지면서 이 같은 불확실성을 줄일 수 있을 것으로 기대한다. 하지만 최초 입주자의 거주 불편과 피해를 최소화하는 장치가 마련돼야 한다는 지적은 정부가 새겨야 할 대목이다.

국토해양부는 1000가구 이상 아파트 단지에 대해 하반기부터 분할 준공을 허용하는 내용을 골자로 한 '주택법 시행령·시행규칙' 개정안을 지난달 11일 입법예고했다. 특별한 사정이 없으면 7월 27일부터 시행된다. 일정 규모 이상 대규모 주택단지의 경우 주택업체가 2개 이상의 단지로 분할해 공급할 수 있도록 한 것이다.

분할 건설 및 공급할 수 있는 단지는 1000가구 이상 규모이거나 대지면적이 5만㎡ 이상이어야 한다. 지방자치단체 조례로 10% 범위 내에서 완화할 수 있다. 지역에 따라 최소 900가구 이상이면 분할 준공과 입주가 가능해진다. 준공시기가 달라지는 만큼 입주민의 안전을 위해 6m 이상의 도로나 부설주차장, 옹벽 또는 축대, 녹지 등으로 경계를 구분하도록 했다. 전체 단지의 사업시행인가가 나면 그 날로부터 2년 이내에 최초 분할 공구는 사업에 착수해야 하고, 나머지 공구는 최초 착공 이후 2년 내에 공사를 시작해야 한다.

수요자는 대규모 단지를 선호하는 편이다. 하지만 건설사는 최근 주택시장이 위축돼 한꺼번에 많은 물량을 공급하는 것은 부담스러워 한다. 대단지에서는 입주 시점에 잔금 처리를 못하는 계약자가 생길 수 있고, 입주 물량이 주변 시장에 부담으로 작용해 가격 약세가 나타나기도 한다.

입주를 시작하고도 입주하지 않는 소위 '빈집 사태'가 일부 사업장에 나타나기도 했다. 실제 다음 달 5200여 가구가 입주하는 북구 화명동 롯데캐슬 카이저 때문에 주변 지역의 매매와 전세 시장이 약세를 보이고 있다.

지난해 3월부터 분할 분양을 허용한 이후 준공도 차수별로 나눠 할 수 있게 함에 따라 대단지 입주에 따른 시장 불안을 해소하는 데 도움이 될 전망이다. 건설사는 시장 상황에 맞춰 공급 시기를 조절할 수 있고, 잔금 확보와 입주에 대한 부담도 줄일 수 있다. 사업 속도를 중간에 조절하면서 상황에 따라 편의시설과 조경 등 단지 조성에 들어가는 비용 중 불필요한 부분도 수정할 수 있는 셈이다.

수요자 측면에서는 입주가 빠르고, 가격 불안정을 해소할 수 있는 것이 장점이다. 대규모 사업에 비해 300가구 정도의 분할 준공과 입주는 공기를 앞당겨 오래 기다리지 않고 입주할 수 있도록 해 준다. 또 물량 쏠림이 덜하기 때문에 단기간 아파트 가격이 하락하는 것을 방지하는 효과가 있다. 수급 불균형이 줄어들고 수요자의 매도 시기 조율에도 도움이 될 것으로 보인다.

다만 최초 입주하는 단지의 거주민은 한동안 불편이 예상된다. 단지 내부의 커뮤니티나 조경, 주차장 등 시설 및 주변 인프라가 완비되지 않은 상태에서 입주할 가능성이 있기 때문이다. 따라서 피해를 최소화하기 위해 분할 준공과 입주와 관련된 세부적인 지침이 마련돼야 한다.

부동산114 김민영 연구원은 "부대시설 설치에 대한 구체적인 기준을 마련하고 기본적인 확인 검사 후에 최초 입주가 이뤄지도록 해야 한다"며 "단지 내 관리사무소, 경비실, 주차장 등 기본적인 시설이 완비돼야 하고 주변도로 등 주변 환경에 대한 정비 기준도 필요하다"고 말했다.