주택을 헐고 상가 건물을 신축할 때 부가가치세를 내야 한다. 하지만 ▷일반과세자로 임대사업자 등록을 하고 ▷적정한 날짜에 발행된 증빙서류인 '세금계산서'가 있다면 부가가치세를 환급받을 수 있다. 주의해야 할 대목은 '적정한 날짜'이다.
상가 신축이 끝나기 전에 계약금과 중도금을 지급하고 준공과 동시에 잔금을 지급하는 것이 일반적인 계약 관행이다. 계약금 지급일에서 잔금 지급일까지가 6개월 미만이면 준공 시점에 전체 공사비에 대해 세금계산서를 한 번만 교부받으면 된다.
만약 6개월 이상이면 반드시 공사비를 지급할 때마다 각각의 세금계산서를 받아 둬야 한다.
예를 살펴보자. A 씨는 현재 살고 있는 주택을 헐고 지하 1층~지상 4층의 상가를 신축할 예정이다. 건축 계약은 5억5000만 원(부가가치세 포함)에 체결했다.
계약금 1억1000만 원과 중도금 2억2000만 원은 각각 지난 2월과 5월 지급했다. 잔금 2억2000만 원은 건물이 준공된 10월에 줄 예정이다.
A 씨는 건물이 준공된 10월 잔금을 지급하면서 건축업자로부터 세금계산서(공급가액 5억 원, 부가가치세 5000만 원) 한 장을 교부 받아 환급 신청을 했다.
하지만 A 씨는 계약금과 중도금에 대한 부가가치세 3000만 원을 돌려 받을 수 없었다. 공사기간이 6개월 이상인 탓에 계약금과 중도금을 줄 때마다 세금계산서를 각각 받아 부가가치세 환급신고를 했어야 하기 때문이다.
이를 위해서는 사업자 등록도 완공시점이 아닌 공사 계약과 동시에 이뤄져야 한다.
적절히 교부받은 세금계산서라고 하더라도 필요적 기재사항의 전부 또는 일부가 누락되거나 사실과 다르게 기재된 경우에는 부가가치세 매입세액을 공제하지 않고 있다.
만약 아직 건물이 없거나 건축허가가 나지 않은 상황에서 부동산임대업으로 사업자등록을 하려 한다면 ▷신축 부지 소유를 입증하는 등기부등본 ▷건물을 새로 지을 계획을 보여주는 신축계약서 ▷사업계획서를 제출해야 한다.
이상근 세무사
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