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[알기쉬운 稅테크] 외국에 거주하며 국내 부동산 매각, 오래 보유해도 비과세 혜택은 없어

  • 국제신문
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  •  |  입력 : 2010-09-19 19:02:08
  •  |  본지 22면
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요즘 외국인과 결혼해 외국 국적을 취득하는 경우가 많다. 또 외국으로 떠난 자녀를 보살피기 위해 부부가 따로 생활하기도 한다. 외국에 거주하면서 국내의 부동산을 매매할 때는 양도소득세의 과세 범위나 감면 규정이 국내 거주자와는 다르게 적용된다.

원칙적으로 '거주자'는 국내에 주소가 있거나 1년 이상 국내에 거주할 장소가 있는 개인을 말한다. 따라서 거주 여부는 국적이나 영주권 유무에 따라 판정하는 것이 아니다. 한국인이지만 비거주자가 될 수도 있고 반대로 외국인이지만 거주자가 될 수 있다.

좀 더 구체적으로 살펴보면 거주기간·직업·자산뿐 아니라 국내에 생계를 같이 하는 가족(생활 관계의 객관적 사실)이 거주자와 비거주자를 구분하는 중요한 잣대가 된다. 통상 세법에서는 '1년 이상 외국 거주가 필요한 직업을 가지고 출국하는 자'를 비거주자로 본다. 이 경우에도 국내에 가족이 있고 생활의 근거 역시 국내에 있다면 거주자로 인정받을 수 있다.

거주자와 비거주자는 양도소득세 부과에서 차이가 난다. 우선 거주자는 국내·외에 소재하는 부동산 모두에 대해 세금을 부담해야 한다. 비거주자는 국내에 소재하는 부동산에 대해서만 납세 의무를 진다. '1가구 1주택 비과세'나 '일시적 2주택 비과세' 혜택은 거주자에게만 적용된다.

따라서 비거주자가 취득한 국내 주택을 비과세 받으려면 거주자가 된 뒤 3년 이상 보유(서울은 3년 보유와 2년 거주)해야 한다. 비거주자라면 아무리 오래 부동산을 보유해도 비과세를 받을 수 없다. '거주자가 되고 나서 3년 보유'라는 조건을 충족해야 한다는 뜻이다.

신축 주택에 대한 감면도 신축주택 취득일과 양도일 현재 거주자인 경우만 적용된다(정부는 예외적으로 2009년 3월 16일부터 올해 2월 11일까지 취득한 미분양주택에 대해서는 비거주자에게도 거주자와 동일하게 양도소득세 감면 혜택을 주고 있다).
한편 거주자인 상태에서 8년 이상 농지를 자경했다면 비거주자가 된 뒤 농지를 양도해도 감면 혜택을 주고 있다.

이상근 세무사

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