정부의 '8·29 부동산 대책'에 따라 다주택자 중과세 완화 시한이 2년 더 연장됐다. 소형주택은 몇 가지 조건만 갖추면 중과세(50~60%) 걱정 없이 일반세율(6~35%)로 매매가 가능하다. 여기서 2주택자 '소형주택'이란 기준시가 1억 원 이하의 수도권 소재 주택(규모나 면적은 관계가 없다)을 말한다. 비수도권의 경우 3억 원 이하 주택은 중과세 대상 자체가 아니다.

먼저 2주택 중과세 대상을 보면 '수도권 소재 주택수'와 '비수도권(광역시 포함)의 기준시가 3억 원 초과 주택수'이다. 2주택 가운데 수도권의 소형주택을 먼저 매도하면 일반세율 적용은 물론 장기보유특별공제를 받을 수 있다. 단, 오피스텔이나 도시정비지구에 포함된 주택은 기준시가 1억 원 이하라도 소형주택으로 보지 않는다는 데 주의하자.

5년 전 부산 해운대구의 H아파트와 3년 전 서울의 단독주택을 구입한 A 씨의 사례를 보자. 해운대 아파트의 실거래가는 6억 원이고 기준시가는 4억 원이다. 서울의 단독주택은 2억 원에 거래되지만 기준시가는 1억 원인 소형주택이다. 만약 A 씨가 서울 단독주택을 먼저 팔면 일반세율이 적용된다. 반대로 해운대 아파트를 먼저 매도하면 중과세 부담을 안게 된다.

다음으로 3주택 이상 보유자의 소형주택 요건을 보자. 기본적으로 3주택이 중과세되려면 '수도권·광역시 소재 주택수'와 '수도권·광역시 이외 지역의 기준시가 3억 원 초과 주택수'를 합해서 3채 이상이어야 한다. 이 중 ▷2003년 12월 31일 이전 취득 ▷단독주택은 대지면적이 120㎡(건물 연면적 60㎡) 이하 ▷공동주택은 전용면적이 60㎡(18평)이하 ▷양도 당시 기준시가가 4000만 원 이하인 조건을 모두 충족하면 소형주택으로 인정돼 중과세가 배제된다. 물론 오피스텔이나 재개발·재건축 정비구역의 주택은 해당되지 않는다.

한편 중과세 대상 주택이 겸용주택이라면 주택과 상가의 면적에 따라 소형주택 여부를 판단한다. 겸용주택의 경우 주택면적이 상가보다 더 크면 건물 전체를 주택으로 본다. 상가가 더 크면 주택 면적만 주택으로 인정한다.

공동주택인 경우는 소유지분에 관계없이 매도하는 주택 전체를 기준으로 한다.

이상근 세무사