- 남구 B아파트 4000만 원
- 북구 C아파트 2000만 원…

- 서울 강남보다 적은 액수이나
- 부동산시장 위축 체감도 클 듯
- 사업 속도저하·무산 가능성도

최근 정부가 강남 재건축 시장을 겨냥, 초과이익환수제에 따른 예상 부담액을 공개하면서 재건축 시장이 들썩이는 가운데 부산지역 재건축 단지도 사업성에 큰 영향을 받을 전망이다.

4일 강정규 동의대 부동산대학원장 연구팀이 부산지역 주요 재건축단지를 시뮬레이션한 결과 최대 관심단지인 부산 수영구 남천동 A아파트의 경우 조합원당 부담액이 8000만 원가량 될 것으로 추산됐다.

A아파트는 2025년을 준공예정일로 가정했으며 개발비용과 정상주택가격 상승분을 공제한 초과이익이 2억2300만 원가량으로 예상됐다. 1억1000만 원을 초과함에 따라 최대 부과율을 곱하면 1인당 납부할 부담금은 7653만 원가량이 나온다. 또 다른 관심 단지인 남구 대연동 B아파트는 초과이익이 1억4900만 원가량, 이에 따른 재건축 부담금은 4000만 원 정도로 계산됐다. 해운대 우동 C아파트의 경우 올해 조합설립추진위 승인이 있을 것으로 가정해 계산해보면 개시시점에 이미 가격이 상당히 오른 탓에 준공 시점까지 차액이 크지 않아 부담금이 전혀 안 나오는 것으로 나타났다. 공사비는 지역에 따라 3.3㎡당 450만 원에서 500만 원까지로 잡았고, 정상주택가격상승률은 연 2%로 가정했다.

강 원장은 “추진위 승인이 오래된 곳은 아파트 가격이 준공일까지의 차익이 크게 발생해 초과이익금이 많이 발생하지만 올해 이후 추진위 승인이 될 곳은 가격이 상승한 뒤 개시 시점 시세를 적용하기 때문에 준공시점까지 시세차익이 크지 않아 초과이익금이 거의 발생하지 않는 것으로 나타났다”고 말했다. 물론 이 같은 부담금 예상액은 앞으로의 부동산 상황에 따라 얼마든지 달라질 수 있다는 게 강 교수 측 설명이다.

재건축 부담금 산정방식은 [종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택가격상승분 총액+개발비용)]×부과율이다. 부과율은 조합원의 평균이익에 따라 최대 50%까지 누진적용된다.

부산지역 예상액은 정부가 발표한 서울 강남 지역 평균 예상액 4억여 원에 비하면 적은 액수이지만 지난해 8·2대책 등 정부 규제 이후 급격히 위축되고 있는 부산 지역 부동산 시장에서 느끼는 체감도는 훨씬 클 것이란 게 전문가들의 분석이다. 가뜩이나 전체 90곳 중 절반 정도가 진행이 되지 않는 등 속도가 더딘 상황에서 재건축 부담금까지 내야하면서 사업성 자체에 타격을 미칠 수 있다는 것이다.

강 원장은 “재건축을 놓고 찬반 논란이 첨예한 단지들은 반대론자들에게 부담금까지 내면서 재건축을 해야 하느냐는 명분을 제공할 것이라면서 가뜩이나 더딘 재건축 시장에 큰 악재로 작용할 것”이라고 내다봤다.

부동산서베이 이영래 대표는 “A단지만 해도 개발비용이 예상보다 많이 들어가고 있는데 이를 감당할 정도로 분양가격이 뒷받침되기 어려운 시장 상황”이라며 “재건축 초과이익 환수제 시행에 따라 흔들리는 현장이 많이 나올 것”이라고 했다. 솔렉스마케팅 김혜신 부산지사장도 “강남과는 상황이 다르고, 지역에서 느끼는 체감도는 훨씬 클 수 있다. 환수제를 적용받는 곳이 나오기 시작하면 추진 중인 단지들의 사업성이 굉장히 큰 영향을 받을 것”이라고 말했다.

정유선 기자

재건축 초과이익환수제 부담금 재건축 부담금=종료시점 주택가액-(개시시점 주택가액+정상주택 가격상승분 총액+개발비용)×부과율

◇ 재건축 부담금 산정시 조합원 1인당 평균이익별 부과율 조합원 1인당 평균이익 부과율 및 부담금 산식 3000만 원 초과~5000만 원 이하 3000만 원 초과액의 10% 5000만 원 초과~7000만 원 이하 200만 원+5000만 원 초과액의 20% 7000만 원 초과~9000만 원 이하 600만 원+7000만 원 초과액의 30% 9000만 원 초과~1억1000만 원 이하 1200만 원+9000만 원 초과액의 40% 1억1000만 원 초과~ 2000만 원+1억1000만 원 초과액의 50%