지난 23일 정부는 첫 부동산 정책으로 분양가 상한제 개편안을 내놓겠다고 밝혔다. 분양가 상한제를 바로 폐지해 발생할 수 있는 부작용을 최소화하고 민간사업에 관한 적용요건을 조정하겠다는 의미로 분석된다. 분양가 상한제 개편은 인수위원회 때부터 부동산 시장 안정화를 위한 주요 과제였는데, 이는 주택가격을 근본적으로 해결할 방법이 공급 확대라는 판단에서다. 그렇다면 분양가 상한제 개편이 부동산 시장 안정화로 이어질 수 있을까.

분양가 상한제는 분양가격을 낮춰 실수요자의 부담을 줄이고 시장을 안정시킬 목적으로 2005년에 도입됐다. 주택법은 공공택지사업에 분양가 상한제를 적용하고, 민간택지의 경우 시행령으로 정하는 기준을 충족하는 지역 중 주거정책심의위원회의 심의로 적용 대상 지역을 지정한다. 그런데 2019년 주택법 시행령 개정으로 그 적용이 대폭 확대돼 투기과열지구 외에도 1년 평균 분양가상승률이 물가상승률의 2배를 초과하는 지역이 적용 대상에 포함됐다. 관리처분인가를 받은 정비사업에도 개정 요건을 적용해 분양가 상한제가 적용되는 정비사업장이 늘었다.

분양가 상한제 적용지역으로 지정된 사업장의 분양가격은 주택법 제57조에 따라 택지비와 기본형 건축비로 구성되며, 민간사업은 택지와 관련된 비용인 가산비를 더해 결정된다. 이에 분양가 상한제가 적용되는 민간택지의 경우 통상 주변 시세보다 낮은 가격으로 분양가가 책정된다. 민간택지 분양가 상한제 적용으로 지난해 전국 아파트 평균 분양가는 평당 1313만 원으로 전년도 대비 82만 원 하락한 반면 매매가는 평당 2230만 원으로 355만 원 상승, 분양가격과 매매가격 차이가 현격히 늘어 역대 최고치를 기록했다.

결국 분양가는 낮아졌지만 분양을 받지 못하고 주택을 구입하는 수요자의 부담은 증가한 셈이다. 이에 부동산 시장 안정화를 위해 분양가격과 함께 매매가격 상승 속도를 늦출 방안이 요구되는 것이다. 시장경제 원리상 주택 공급이 확대되면 가격 상승 폭을 줄일 수 있을 것이므로 주택 공급이 원활하게 이루어질 시장 환경을 마련해야 할 필요가 있다. 분양가격을 제한하면 분양 수입이 줄어 시행사나 재건축·재개발 조합의 사업성이 낮아질 수밖에 없는데, 분양가 상한을 높이거나 상한제 적용기준을 완화하면 사업성 증대로 주택사업이 활성화될 수 있다.

최근 건설업계의 상황을 고려하면 분양가 상한제 개편이 주택공급 확대로 이어질 것이라는 판단에 더 무게가 실린다. 건설 원자재 가격 급등으로 재건축 조합과 건설사 간의 공사비 증액 갈등으로 공사가 중단되기도 하고, 서울 정비사업 현장 10여 곳은 적정 분양가 산정이 힘들다는 이유로 분양을 연기했다. 건설사들이 수주를 포기하는 사례도 있는데, 대형건설사들의 지난 1분기의 부진한 영업이익과 목표 수준에 미달하는 분양실적이 공사원가 증가의 심각성을 보여준다. 이렇게 원자재 가격 상승이 주택공급에 직접적인 영향을 주는 상황에서 시행자와 시공사가 공사를 하기 위해서는 분양가를 올리는 방법이 실효적이라 보인다.

정부가 분양가 상한제의 분양가 항목의 가격을 인상하거나 종전 반영하지 않았던 항목을 포함해 가격을 산정하는 방식으로 개편할 것으로 보인다는 관측이 많다. 그렇다면 원자재 가격 상승에 따라 기본형 건축비를 인상하는 방안, 택지비 산정 기준에 미래개발이익을 새로 포함하거나 가산비에 사업과 관련된 비용을 추가하는 방안이 있겠다. 특히 도심 내 주택공급을 하는 재건축·재개발 사업의 경우 필수적으로 발생하는 비용을 반영해 가산비에 조합원 이주와 관련된 비용과 사업비 및 금융이자 비용, 보상비를 추가하는 주택법 시행령 개정안이 검토돼야 할 것이다.

분양가 상한제는 실수요자에게 시세보다 싼 가격에 내 집 마련을 가능하게 하고 주택 가격 상승을 방지하는 역할을 하므로 당장 폐지하기에 무리가 있다. 그러나 건설 원자재 가격 상승세가 계속되는 상황에서 주택 공급 확대를 위한 분양가 상한제의 개편은 불가피하다. 분양가 상한제의 가격 조정과 민간택지 적용 대상 축소가 이뤄진다면 민간분양 활성화가 예상되고, 이로 인한 주택 공급 확대는 부동산 시장 안정으로 이어질 것이다. 새 정부 첫 부동산 정책의 성공적 착근을 기대한다.

김은지 변호사