부동산 투자 시 투자수익과 위험을 최우선적으로 파악해야 한다.

부동산 투자수익은 일반적으로 소득수익과 자본수익으로 나뉘는데 소득수익은 부동산 운영으로 발생하는 임대료, 보증금 운용수익, 기타 수익을, 자본수익은 기간 말 매도로 인한 수익을 말한다.

부동산의 경우 다른 자산에 비해 유동성 위험이 크고, 특정용도 부동산일수록 유동성 위험이 증가하는 경향이 있다. 이자율 변동은 미래 현금흐름에 직접적 영향을 주는 것으로 차입비율과 차입금리 역시 부동산 투자 시 영향을 준다. 부동산 투자 수익이 일정할 경우 물가상승 등으로 부동산 가치나 임대료 실질가치가 하락한다면 실질 가계 소득의 감소로 이어져 구매력위험도 존재한다. 세법, 임대료 규제, 지역지구지정 등 부동산의 미래현금흐름에 영향을 주는 각종 규제의 변화를 포함하는 법적위험도 모두 부동산 투자위험이라 볼 수 있다.



부동산 투자는 부동산의 시장가치와 투자가치를 비교하여 투자가치가 시장가치보다 클 때 투자를 결정하게 된다. 즉 기대수익률이 요구수익률보다 큰 경우이다.

일반적으로 세대원이 장기간 독립주거생활을 영위할 수 있는 건축물과 그에 딸린 토지를 주택이라 하고 건축법상 공동주택은 서민들이 거주하는 아파트, 연립주택, 다세대 주택으로 나뉜다. 아파트는 주택층수가 5개층 이상인 경우를 말하며 연립주택과 다세대주택은 모두 4개층 이하이나 1개동 주택부분 연면적이 660㎡ 초과 시 연립주택으로, 660㎡ 이하 시 다세대주택으로 분류된다.

주거용 부동산인 아파트와 유사 공동주택인 연립, 다세대 주택의 투자 시 체크포인트를 살펴보자.



아파트의 투자 시 가장 먼저 고려할 것은 아파트 단지의 전체 세대수이다. 보통은 최소 500세대 이상인 경우가 좋으며, 역세권의 범위는 도보로 10분 이내이어야 한다. 학교, 동사무소, 은행 등 공공시설은 도보통행이 가능한 반경 1㎞ 이내에 위치하는 것이 좋다. 단위 면적별 세대수 분포는 사회적, 경제적 수준을 가늠하게 하므로 단지에서 가장 일반적인 면적을 선택하는 것이 유리하다.

가족 생할의 편의사항을 우선 점검하되 투자용 아파트를 선택할 경우에는 입주 후 5년 이내가 유리하다. 우리나라의 경우 전용면적 85㎡를 기준으로 국민주택 이하와 초과로 구분하는데 전용면적은 가족 1인당 15㎡ 정도면 거주에 어려움이 없는 것으로 본다.

구입가격을 전용면적으로 나눈 단위면적당 가격 기준으로 비교하는 것이 좋다. 전용면적은 다른 말로 등기면적을 말하며 현관 안쪽 면적인 실 면적을 말한다. 분양면적은 전용면적과 공용면적을 합한 개념으로 공용면적은 복도, 계단, 엘리베이터를 포함한다. 좋은 아파트를 싸게 구입하기 위해서는 이사철을 피하고 매각은 이사철은 선택하는 것이 좋다.

연립, 다세대 주택의 경우 부지면적이 적어 아파트로 재건축이 불가능할 때에는 투자성이나 재산가치가 대폭 감소하는 경향이 있다. 따라서 동수가 적은 연립이나 다세대주택은 투자대상에서 제외하는 것이 좋다. 보통은 소형업체가 신축 분양하므로 하자보수가 원활하지 않은 경우가 많다. 부실공사 여부의 점검은 필수적이다. 만약 분양을 받는다면 향후 재개발을 고려해 단지가 크고 세대수가 많은 곳을 선택하는 것이 좋다.



중도금, 잔금을 정상적으로 납부할 경우 아파트를 소유권을 이전받을 수 있는 권리인 분양권은 분양계약을 체결해 분양자로서의 지위가 확정된 시점부터 거래가 가능하다. 분양 신청만 한 상태의 권리나 청약예금통장 등의 매매는 적법하지 않은 경우이므로 주의해야 한다.

분양권 투자 시 유의사항은 다음과 같다.

환금성이 좋은 분양권을 선택하되 고급, 대형주택은 보통 수요가 많기에 소득수준이 높은 지역의 분양권을 선택하는 것이 좋다. 주거용은 비로열층을 싸게 사고, 투자용은 비싸도 로열층을 구매해야 한다. 인기지역은 초기에 접근하고 비인기지역은 입주가 임박해 구매하는 것이 투자 포인트다.



노후 된 공동주택을 철거한 후 경제적으로 유리한 새로운 공동주택을 건축하는 것을 재건축이라 한다. 재건축은 용적률이 높아져 보유 평수보다 넓은 새 아파트를 분양받을 수 있는 장점이 있다. 뉴타운 사업은 재건축도 포함하지만 일반적으로 재개발에 더 가까우며, 재개발은 하나의 시행방식을 의미하는 반면 뉴타운사업은 시행방식 전체를 포괄하는 개념이다.

재건축 관련 투자의 특징과 유의사항은 다음과 같다.

재건축은 세입자에 대한 보상이 없어 사업추진이 빠르다. 무이자로 지급되는 이주의 사례가 많아 투자자금이 적게 소요된다. 재건축주택 소유자는 아파트 면적배정과 동. 호수 추첨에 있어 우선권이 있으며 주거지로서 입지조건이 좋은 지역이 대부분이다.

투자 시 유의사항으로는 토지지분 가격이 높은 곳이 유리하며, 재건축 전 용적률 150%이하, 5층이하 저층 아파트가 적정 개발이익을 보장하는 경우가 많다. 용적률은 대지면적에 대한 연면적의 비율을 말하며 지하층 면적. 주차장 면적, 주민공동시설 면적을 제외한 개념이다. 도시공간의 과밀화 방지와 대지의 채광, 통풍확보를 위한 입체적 제한규정이 된다.

단지의 토지면적이 넓을수록 투자 측면에서 유리한데, 5층이하의 저층 아파트를 구입할 시 2층, 3층, 4층보다는 1층, 5층을 구입하는 쪽이 유리하다. 재건축 아파트 투사 시 소유자들의 동의비율이 높을수록 이주기간이 짧아져 유리하다



마지막으로 재개발은 노후 불량주택(단독·공동주택)을 도시 및 주거환경정비법에 따라 철거하고 기존주택의 소유자가 자율적으로 조합을 결성해 시공권을 확보한 건설업자와 공동사업주체가 되어 주택을 건설하는 사업을 말한다. 다수의 이해관계인이 참여해 통상적으로 장기간이 소요되는 문제점이 있다. (보통은 세입자 보상차원)

재개발 사업의 절차는 보통 구역지정, 재개발추진위원회 구성, 조합설립인가, 시공사선정, 사업시행인가. 분양공고 및 신청, 관리처분, 착공·준공·청산·조합해산의 순서를 따른다. 길거리에서 조합설립인가 등의 플랭카드를 자주 목격했을 것이다.

사업시행 인가 시 종전토지, 종전건물, 비점유공유지를 합한 종전평가금액은 조합원 면적(평형)배정의 기준이 된다. 개발이익금을 조합원에게 배분하는 비율인 비례율은 총 사업이익(분양수익-사업비용)을 종전자산총액으로 나눈 비율이다. 분양기준가액은 조합원별 개발이익금으로 종전평가금액과 비례율에 따라 결정된다. 배정받은 아파트의 분양가가 분양기준가액보다 높을 때는 조합에 징수금을 추가로 납부해야 한다.



재개발 투자 시 유의사항은 다음과 같다.

재개발 구역으로 지정고시 된 지역은 토지이용계획확인서에서 구역지정 여부를 확인한다. 구역지정 이전 초기지역은 주민의 동의상황을 파악하여 투자기간의 장기화 여부를 파악하는 것이 좋다. 면적(평형)배정은 토지면적이 아니라 부동산의 감정평가액 순으로 결정되는 점을 인지한다. 관리처분계획 고시 이전에 구입하는 투자자는 추가부담금의 변동 가능성도 열어두어야 한다. 통상 철거 직전 시점에 가격이 가장 높고 평가액 비례율이 공개되면서 하락하는 경향이 있음은 알고 있어야 한다.

이상에서 부동산 투자 시 체크포인트를 살펴보았다. 부동산에 대한 가장 기본적인 상식적인 부분을 인지하고 합리적으로 접근할 때 보다 현명한 투자가 되지 않을까 한다. 차호중 하이투자증권 구포지점 부장