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‘소규모 재건축’ 진척 빠르지만 낮은 사업성 탓 주민분담금 늘 수도

노후 아파트 1만㎡ 미만이 대상, 부산지역 사업 진행 19곳 달해

  • 국제신문
  • 김영록 기자
  •  |  입력 : 2019-08-04 20:01:37
  •  |  본지 18면
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- 양정산호아파트·삼부로얄 등
- 5곳은 이미 시공사 선정 마쳐

- 소규모라 메이저 브랜드는 외면
- 사업기간 3~4년으로 단축 불구
- 조합원수 적고 용적률은 낮아
- 인센티브 등 활성화 대책 찾아야

노후 아파트가 많은 부산에 소규모 재건축이 대규모 도시정비사업의 대안으로 떠오르고 있다. 전문가들은 사업 기간이 일반적인 재건축에 비해 단축되는 장점이 있지만, 사업성이 떨어져 주민이 내야 하는 분담금이 늘 수 있는 만큼 사업을 추진하는데 신중하게 접근할 필요가 있다고 조언한다.
   
부산 부산진구 양정산호아파트 소규모 재건축 구역의 시공사로 동원개발이 선정됐다. 사진은 양정산호아파트 자리에 들어설 ‘양정역 동원로얄듀크’의 조감도. 동원개발 제공
4일 부산시 자료를 보면 부산에는 현재 19곳에서 소규모 재건축 사업이 진행 중이다. 금정구에 3곳, 연제구에 4곳, 수영구 3곳, 남구 2곳, 부산진구 5곳, 해운대구 2곳에서 진행 중이다. 이 중 13곳이 지난해 관련 법이 시행되고 난 이후 사업을 시작했다. 현재 5곳이 시공사 선정을 마쳤다. 연제구 세화아파트는 삼정건설, 새연산아파트는 코오롱글로벌을 시공사로 선정했고 부산진구 성암아파트는 KCC건설, 삼부로얄은 중흥토건을 시공사로 선정했다. 지난달 6일에는 부산 부산진구 양정산호아파트의 시공사로 지역업체인 동원개발이 선정됐다. 양정산호아파트는 지난해 새로운 법이 시행되고 난 뒤 사업을 시작한 소규모 재건축 지역으로는 처음 시공사를 정했다. 양정 산호아파트는 1985년 준공된 아파트로 155가구 규모다. 동원개발은 ‘양정역 동원로얄듀크’라는 이름으로 이곳에 지하 2층~지상 29층 434가구 규모의 아파트와 오피스텔을 만든다.

소규모 재건축 사업은 지난해 2월 시행된 ‘빈집 및 소규모 주택 정비에 관한 특례법’을 근거로 하는 소규모 주택정비사업 중 하나다. 대규모 개발사업 중심에서 소규모 개발 사업으로의 정비사업 패러다임의 변화를 목표로 한다. 면적이 1만 ㎡ 미만인 곳이나 기존 가구 수가 200가구 미만, 노후불량건축물 수가 3분의 2 이상인 지역을 대상으로 한다. 정비기반시설이 양호한 지역에 주민합의체나 조합을 설립해 소규모로 공동주택을 재건축 하도록 한다.

소규모 재건축 사업은 일반 재건축 사업보다 사업 기간이 짧다는 것이 장점이다. 도시 및 주거환경정비법을 기반으로 하는 일반 재건축 사업은 ▷기본계획 수립 ▷안전진단 ▷정비구역 및 정비계획 수립 ▷추진위원회 승인 ▷조합설립 인가 ▷사업시행 인가 ▷관리처분계획 인가 ▷착공 ▷준공 및 이전고시 ▷조합 해산 등의 절차를 거친다. 하지만 소규모 재건축 사업은 기본계획 수립부터 추진위원회까지의 단계를 생략할 수 있다. 또 사업시행 인가와 관리처분계획 인가를 함께 받을 수 있다. 이 때문에 업계는 보통 8년가량 소모되는 사업 기간을 3~4년으로 단축할 수 있다고 본다. 양정 산호아파트도 지난 1월 조합을 설립했지만 6개월 만에 시공사 선정까지 마쳤다.

반면 단점도 있다. 소규모 재건축 사업은 1만 ㎡ 미만으로 대상지가 정해져 있기 때문에 사업성이 부족하다. 이 때문에 메이저 건설사는 관심을 두지 않는다. 준주거지역이나 상업지역에 있는 아파트는 그나마 낮지만, 주거지역에 있는 노후 아파트는 용적률이 낮아 사업 추진이 어렵다. 사업성이 떨어져 조합원이 내야 하는 분담금이 늘 수 있다. 대규모 재건축 사업지보다 조합원 숫자가 적어 조합원 간 갈등이 발생할 가능성도 있다.

재개발·재건축 대행업체인 뉴디새집 김정수 회장은 “사업 활성화를 위해 한국토지주택공사(LH) 등이 주민에게 주는 기금 지원 등이 활성화돼야 한다. 구·군별로 지역에 있는 아파트를 전수 조사해 관리하는 방법이나 소규모 재건축에 대한 방향 등을 찾아야 한다”고 조언했다. 부산시는 소규모 재건축 사업이 지역 건설업계의 활로가 될 수도 있다고 본다. 이를 위해 소규모 재건축 사업에 지역업체의 참여를 높일 방법을 모색 중이다. 시 김광회 도시균형재생국장은 “지역 업체 참여 시 용적률 인센티브를 주는 방안 등을 논의 중”이라고 말했다.

김영록 기자

◇ 부산지역 소규모 재건축 사업 현황 (자료 : 부산시 제공)

시·군·구

사업명(단지또는구역명)

추진단계

시공사

비고

금정구

부일·금화·삼산소규모재건축사업

조합설립 등 추진중

-

-

금정구

새온천·협성소규모재건축사업

조합설립 등 추진중

-

-

금정구

동양아파트 소규모재건축사업

조합설립 등 추진중

-

-

연제구

세화아파트 소규모재건축사업

사업시행계획 인가

삼정건설

법 시행 전 시작

연제구

새연산아파트 소규모재건축사업

조합설립 등 인가

코오롱
글로벌

법 시행 전 시작

연제구

대원맨션 주택재건축사업

조합설립 등 인가

-

법 시행 전 시작

연제구

효성아파트 소규모재건축사업

조합설립 등 인가

-

-

수영구

남천화목타운소규모재건축정비사업

조합설립 등 추진중

-

-

수영구

광안이화맨션소규모재건축정비사업

조합설립 등 인가

-

-

수영구

남천반도아파트소규모재건축정비사업

조합설립 등 추진중

-

 

남구

(가칭)분포아파트소규모재건축사업

조합설립 등 추진중

-

-

남구

삼월주택 소규모재건축사업

조합설립 등 인가

-

-

부산진구

성암아파트 소규모재건축사업

조합설립 등 인가

KCC건설

법 시행 전 시작

부산진구

삼부로얄 소규모재건축사업

조합설립 등 인가

중흥토건

법 시행 전 시작

부산진구

산정아파트 소규모재건축사업

조합설립 등 추진중

-

-

부산진구

산호아파트 소규모재건축사업

조합설립 등 인가

동원개발

-

부산진구

신서면아파트 소규모재건축사업

조합설립 등 인가

-

-

해운대구

중동맨션 소규모재건축사업

조합설립 등 인가

-

법 시행 전 시작

해운대구

삼성콘도맨션 소규모재건축사업

조합설립 등 인가

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