“헌 집 줄게~ 새 집 다오” 두꺼비는 새 집을 준다는데 부동산 재개발은 녹록지 않다. 사업 초기 투자는 수익을 올리지만 위험 부담이 높다. 사업 후반으로 가면 위험은 낮아지지만 수익은 줄어든다. 잘 모르겠다고? 그래서 준비했다. 부동산 어벤져스의 법, 경제, 세무, 투자 관점에서 바라 본 부동산 재개발 풀이다.

■ 채수당 감정평가사, 공인중개사 (태평양감정평가법인 부산경남지사)

- 재개발 핵심인 비례율은 무엇인가요.

비례율은 수학적인 산식이에요. 분모 자리에는 종전 자산이라고 해서 말씀드렸던 기존 주택에 대한 가치의 합이 분모자리에 오구요. 분자 자리에는 총 사업수익 빼기 총사업비 즉 사업 이익이겠죠. 이러한 산식으로 계산이 되는데요.

보통 100%니까 1이겠죠. 1을 전후해서 나와요. 그러면 사업성을 판단할 때 비례율이 100%가 안 되면 ‘사업성이 좀 낮다.’, 비례율이 한 120-130%되면 ‘사업성이 좋다.’라고 생각들을 하시는데 꼭 그런 것은 아니에요. 비례율이 결정이 되면, 본인의 권리 가액이 결정됩니다.

권리가액이라고 하면, 기존의 평가사들이 종전 자산 평가를 통해서 내 권리가 얼마인지 내가 만약에 종전 자산으로 1억 5천만 원의 평가를 받았어요. 근데 1억 5천만 원에 비례율을 곱합니다. 비례율을 곱하면 본인의 권리가액이 나와요. 만약에 1억 5천만 원에 비례율이 120%다. 그러면 한마디로 20% 더 뛰는 거죠. 그러면 3천만 원이 뛰는 거죠. 1억 8천만 원이 본인의 권리가액입니다. 그러면 내가 최초에 1억 5천만 원을 평가받았어도, 나중에 주장할 수 있는 내 재산이 1억 8천만 원인 거죠. 그러면 조합원 부담금은 어떻게 정해지냐면 내가 받을 새 아파트 가격에서 권리가액을 빼면 분담할 금액이 나오는 겁니다.

그러니까 막무가내로 내 종전 자산 평가를 많이 받는다고 하면, 비례율은 낮아지고 또 종전 자산 평가를 너무 적게 받아도, 비례율은 높아지겠지만 권리 가액은 낮아지고. 이러이러한 움직임 속에서 결정이 되는 건데요. 그래서 무조건 비례율이 높아야 좋다. 낮아야 좋다. 이렇게 말씀드릴 수 도 없고, 산식들이 좀 복잡하게 움직이는데 저희 평가사들은 비례율 고려해서 평가하진 않고요. 저희들은 늘 상대적인 균형성에 입각해서 평가를 하고 있습니다.

- 재개발 부동산 평가는 어떻게 하나요.

투자하는 입장에서 중요한 평가들은 일단 종전 자산 평가, 그 다음에 종후 자산 평가가 있고요. 종후 자산 평가는 새 아파트 가격을 말하는 겁니다. 그리고 조합원이라고 해서 끝까지 가지 않는 분들도 있어요. 조합에 반대하시는 분들도 있고, 하다가 나가시는 분들도 있어요. 그런 사람들을 위해서 청산 평가가 있습니다. 한 마디로 얼마를 드릴 테니 나가세요. 이런 청산 평가가 있습니다.

우리 재개발의 종전 자산 평가는 토지보상법에 준용해서 평가를 해요. 보상평가 비슷하게 사업이 진행되는데 사람이 나가주지 않을 때는 수용 재결을 통해서 강제로 집을 비워야하는 경우가 있어요. 그런 평가가 수용 재결 평가가 되는 거구요. 그리고 영업을 하시는 분들이 있어요. 재개발 하는 지역에서 우리가 잘 알고 있듯이 작은 가게들도 있고요. 큰 가게들도 있죠. 이런 여러 가지 업소들이 있을 수 있습니다. 그러면 임차인들이 하는 경우가 있고요. 아니면 소유자들이 하는 경우가 있어요. 이런 분들은 사업이 실행되면서 영업이익 어떻게 할 거야, 보상해 달라고 말하겠죠. 당연히 보상해 드립니다. 그래서 영업이익 등에 대해서는 보상 평가가 따로 진행이 되는 거구요.

- 재개발·재건축 집중적으로 분석하는 부분은.

저희는 일단 도면을 가지고 평가를 하는데요. 가장 중시하는 부분은 보상평가에 준해서 평가를 하기 때문에 상대적인 균형성이 가장 중요합니다. 상대적인 균형성이 잡히면, 비례율이 높던 낮던 간에 조합원들이 가져가는 권리가액이 비슷해지게 되어있어요. 그래서 지도에 저희가 깔아봅니다. 특히 토지 가격의 경우, 어떠한 위치에 있는 토지의 단가가 가장 비쌀까. 어떤 부분이 좀 쌀까. 이런 부분들을 고려하는데요. 저희가 집을 일일이 돌아다닙니다. 그러면 다들 자기 집이 제일 좋다고 하겠죠.

골목에 차가 안 들어가도 저희 집이 제일 좋다고 하구요. 모양이 못생겨도 저희 집이 제일 좋다고 하세요. 왜냐면 오래오래 살았고, 정이 많이 들었기 때문에 주관적인 가치가 상당히 높아져 있습니다. 근데 저희들은 평가하는 사람이기 때문에 최대한 객관적으로 그렇지만 구역 내에서 상대적으로 우·열세를 따져보죠. 접근성이 좋고, 도로도 좋고, 모양도 예쁘고, 평지이고 하면 높은 종전 자산 평가가 이뤄질 거구요. 반대로 좁은 골목에, 차가 못 들어가고, 경사도 심하고, 형상이 부정형으로 나쁜 집의 경우에는 토지 단가가 아무래도 낮을 수밖에 없습니다. 자 방금 말씀드렸던 부분을 생각하시면, 내가 단독주택을 투자를 할 때 어떤 집을 사면 종전자산 평가액을 많이 받으실 수 있을지 어느 정도 짐작이 가실 겁니다.

- 조합원이 되었을 때 장·단점은.

조합원의 성격에 대해서 아셔야 해요. 조합원은 사업 시행자입니다. 사업 시공자는 와서 건축만 해주면 되요. 사업 시행자는 자금 등에 대해서 모든 책임을 지는 거예요. 내가 조합원이 된다는 것은, 사업에 책임을 진다는 거예요. 그러면 잘 되었을 경우에는, 사업의 이익을 가져가는 거구요. 안 되었을 경우에는, 사업의 손해를 떠안는 겁니다.

장점이라고 하면 많죠. 가장 대표적으로는 일반 분양가보다 할인된 분양가를 받습니다. 이게 할인의 개념일 수 있고요. 일반 분양이 높게 받는 것일 수 도 있습니다. 어쨌든 상대적으로 싸요. 뭐 집 한 채당 5천만 원 정도. 평균은 아니고요. 대략적으로 많이 본 경우는 3억 5천을 일반에 분양하면, 조합원은 3억에 받을 수 있고요. 그 다음에 조합원들한테는 이런 것들도 많이 해주죠. 흔히 말하는 발코니 확장, 이런 것들을 무료로 해주죠. 발코니 확장이 요새는 다 되어 있어요. 그런데 공짜가 아니에요. 분양가에 포함되어 있고, 조합원들에게는 무상으로 해주는 경우가 많이 있어요. 그리고 냉장고, 김치냉장고 등의 일부 가전제품들도 있습니다.

단점 중에 가장 큰 부분은 사업이 엎어지는 경우에요. 정비 구역이 해제되는 경우도 있고요. 조합이 설립 무산되는 경우도 있고, 뭐 어떤 과정을 통해서 사업 자체가 진행이 안 되는 경우가 있습니다. 그러면서 기존의 지불했던 비용들을 조합원들이 책임져야하는 경우가 있어요. 뭐 적게는 몇 천만 원에서 많게는 몇 억까지. TV프로그램에서도 많이 다뤘습니다. 그래서 돈 없는 사람들이 피눈물을 흘리고 있다. 근데 그건 책임인 거예요. 구역에 사업성이 없고, 우리 뭐 되겠어? 라는 판단이 들면, 처음부터 조합원 안하시는 게 맞을 수도 있어요.

- 재개발에 대한 생각은.

제가 보기에 재개발은 순기능도 있고요, 역기능도 있어요. 일단 순기능이라고 하면 불편한 마을, 낙후된 마을을 정말 예쁜 마을로 새롭게 만드는 거죠. 그러면 비가 오면 비가 새고, 비가 오면 땅이 잠기고, 전봇대가 널브러져 있어서 차도 잘 못 들어오고 이런 동네가 예쁜 마을로 바뀌는 거죠. 그러니까 다들 재개발을 하려고 하는 겁니다. 그런데 언젠가부터, 재개발이 저는 좀 있는 사람들을 위한 투자처로 바뀌지 않았나 생각이 들어요. 현장조사를 위해 돌아다니다보면 어르신들이 많이 살고 계세요.

그 동네에서 2-30년 살고 계신 어르신들이 많아요. 근데 그 분들은 그게 유일한 자산, 유일한 재산이고 이 집에서 평생을 살려고 생각하셨던 분들인데 이 집을 빼앗기는 개념에 가까운 거예요. 돈이 많으신 어르신은 괜찮지만, 종전 자산 평가가 얼마 안 되는 경우가 많아요. 그런 분들이 아무리 권리가액을 높게 받아봤자, 어디 갈 데가 없어요. 그러면 집을 뺏는 느낌도 들고 특히 몸이 많이 불편하신 어르신도 계시면 더더욱 미안한 마음이 들죠. 나 이 돈 받고 어디가라고 말씀들을 많이 하세요. 그래서 만감이 교차하죠. 이게 순기능만 있는 것은 아니구나. 이런 점들 법으로 좀 더 보완이 많이 되었으면 하는 바람이 있습니다.

- 재개발 조언이 있다면.

재개발 관련해서 기존 조합원들에게 할 말씀이라기보다는 투자자들에게 드리고 싶은 말씀은요. 재개발은 정말 말 그대로 투자에요. 투자는 말 그대로 본인이 책임을 지는 겁니다. 그러니까 막무가내로 재개발하면 무조건 성공한다더라. 그거 몇 년 전만 해도 웬만한 지역은 성공을 했어요. 그렇지만 요즘은 반드시 그러리라는 보장이 없습니다. 특히 미분양이 쌓이고 있는 지방의 경우에는 재개발에 대해서 한 번쯤은 다시 생각해 보실 필요가 있어요. 내가 정말 사업이 지연될 경우에 감당할 수 있을지, 내가 혹시 추가 분담금을 낸다면 얼마 정도 낼 수 있을지, 정말 내가 이 돈 없이도 살 수 있을지 등을 판단하셔서 투자를 하시는 게 옳고요. 당장 너무 뜨거웠던 우동 3구역의 경우에도 지금 사업이 몇 년간 끌어졌죠.

다시 사업이 본격적으로 진행될 것이긴 한데요. 이러한 것들을 버틸 수 있어야 해요. 본인이 책임 질 수 있는 범위 내에서 투자를 하셨으면 좋겠고, 절대 남 탓하지 마시고, 그리고 그 지역에 대해서 꼭 공부하셔야 합니다. 공부하셔서 정말 흔히 말하는 수요 공급 곡선도 공부를 하셔야하고, 이 지역의 입주물량도 다 파악을 하셔야하고, 본인이 2억 정도 프리미엄을 주고 샀는데 그 프리미엄이 순식간에 1억씩 떨어질 수 도 있습니다. 그러면 1억은 날아갔고요. 이 정도의 책임을 질 수 있는 분들에게는 재개발은 재미있는 투자처가 될 수 있을 거구요. 나는 정말 내가 생각해봐도 성격이 소심하다. 정말 밤잠 못 이루실 수 있습니다. 안하실 분들은 안하셨으면 좋겠다는 그런 말씀을 끝으로 드리고 싶습니다.

■ 이지원 변호사(상남동 변호사)

- 도로를 통해 입주권을 획득한 사례가 있나요.

아주 눈이 번쩍 뜨일만한 사례가 있는데요. 수원시 팔달구에 있었던 사례입니다. 저희가 보통 한 평이 몇 로 알고 계시나요? 3.3라고 보통 말씀을 하시는데요. 이 사례의 경우에 있어서는 도로를 1를 취득하였는데 입주권이 나왔습니다.

그 당시에는 우리가 일반적으로 이야기하는 P, 프리미엄까지 붙었던 사례입니다. 이 사례가 가능했던 이유는 우리가 아까 말했던 부산 조례하고는 전혀 맞지 않죠. 전혀 맞지 않는데, 수원에서는 그것이 가능했던 것이 적용되는 조례가 없었기 때문입니다. 적용되는 조례가 없었기 때문에 단 1, 1평이 아니고요. 1입니다.

평으로 환산하면 약 0.3평이 될까요? 그 정도를 통해서 새 집을 얻게 된 것이죠. 그래서 우리가 재개발이든 재건축이든 간에 적용되는 조례라든지, 지역의 규제에 따라서 모든 게 달라지기 때문에 그런 것들을 꼼꼼히 확인들 하시면 1의 땅을 통해서 새 집을 획득할 수 있는 아주 좋은 기회를 누릴 수 있다는 것이지요.

- 재개발 구역에 주택이 있는데 주인이 거주하지 않고 세입자가 거주합니다. 그 세입자는 어떤 지원을 받게 되나요.

재개발 지역에서 세입자가 받는 돈에 대해서 말씀드리기 전에 우선 재개발 지역이 낙후되어 있고 보통 지금 들으시는 분들처럼 투자자의 입장으로 들어가신다면 실 거주하시는 분들은 아주 적을 거라고 생각이 됩니다. 그럼 이제 세입자와의 관계도 생각을 해야 되는데요. 우리가 이런 재개발 사업에서 일반적으로 지원되는 금전, 여러 가지를 생각해보았을 때는 크게 이주비가 있을 수 있고요. 이건 세입자 기준이 아니고 사업 자체에서 생각해 봤을 때입니다. 이주비도 있고, 주거 이전비도 있고, 이사비 내지는 상가에서 영업을 하셨던 분은 영업 손실을 보상받으실 수 있습니다. 그러면 이주비 같은 경우에는 세입자에게 해당이 없기 때문에 논외로 하고요.

세입자 같은 경우에는 주거 이전비나 이사비를 받으실 수 있게 됩니다. 다만 주거 이전비라는 것은 주거지역이 그 정비구역 내에서 일정 기간 이상 생활하셨던 분들이 어떤 구역, 쉽게 말해서 일상 지내왔던 구역들을 벗어나서 다른 구역으로 간다는 것이 일반적인 분들한테는 쉽지가 않아요. 저도 사실 다른 동네로 떠나서 이사를 가 본 경험이 있는데 사실은 새로운 동네로 가서 적응하는 것들, 환경이 바뀌는 것들, 직장과의 거리 이런 것들이 처음엔 모두 불편으로 다가온단 말이죠. 그런 거를 이제 조금 보완을 해주기 위해서 그리고 정비구역 사업은 어쨌든 진행이 되어야 하기 때문에 주거 이전비를 주게 되는데요.

주거 이전비는 특별한 요건이 있습니다. 공고 공람일 3개월 이전에도 계속 주거를 하셨어야 하구요. 근데 다만 이사비는 이런 요건이 따로 없습니다. 그래서 요 두 가지를 크게 생각을 하셔야하는데요. 그 우리가 임대차 관계를 설정하고 임대인이 그 집에 살 때를 생각을 해보면 임차인은 그 집에서 쉬고, 밥 먹고 이렇게 생활을 하기 위해서 집에 들어가지 않습니까? 그런데 들어갔는데 그 집이 없어지게 된다면, 임대차 계약의 목적 자체가 사라지게 되는 것이기 때문에 우리가 그 계약을 더 이상 유지할 수 없게 되는 것이죠. 다만 정비 사업 또한 그 낙후된 지역을 새로 바꾸고 주거 환경을 개선하는 데 목적이 있기 때문에 정비 사업 또한 진행이 되어 된다는 거죠. 그래서 아까 말했던 법률 규정 중에 임차인이라든지 이런 권리자들이 계약을 종료시키고 보증금과 같은 것을 반환받아서 떠날 수 있도록 해놓고 있습니다.

그래서 임차인이라든지 이제 거기서 거주하던 분들은 보증금들을 반환 받으실 수 있고요. 이제 사업 시행자에게 청구를 할 수 있습니다. 이런 것들을 청구해서 나갈 수 있는데 투자자 입장에서 또 한 번 생각해 봐야하는 것이 세입자가 돈을 받고 나간다. 과연 그 부담이 어디로 갈 것이냐는 것이죠. 토지 소유자나 건물의 소유자에게 그 부담이 안 오면 얼마나 좋겠냐만, 조합의 부담은 온전히 조합원들의 몫이 됩니다. 그럼 사업 시행자가 어쨌든 세입자에게 지원을 해서 내보냈을 때는 조합에서는 그 만큼의 손실이 발생한 것이기 때문에 그 해당 조합원의 소유자에게 구상권을 행사할 수 있게 됩니다.

그래서 정비구역 내에서 물건을 매수한 다음에 임차인을 찾고 임대차 계약을 설정하시면서 특약을 작성하시는 경우가 왕왕 있습니다. 그 특약의 내용을 살펴보면요. ‘임차인은 임대인이라든지 조합이라든지 그 어느 누구한테라도 금전적인 보상을 받지 않고 모든 금전적인 보상을 포기하고 집을 비워준다.’ 라는 특약을 설정해서 들어오는 경우가 있습니다. 그런 특약은 안타깝게도 효력이 없습니다.

그 임차인이 얻을 수 있는 모든 것을 포기한다는 것은 법의 시각으로 봤을 때는 임차인이 현저히 불리한 조건이라고 할 수 있습니다. 우리 법은 어느 당사자가 현저하게 불리한 상태를 절대 용납하지 않습니다. 그래서 임차인이 나가지 않는다고 해서 이 임차인은 돈을 안 주고 그냥 나가야한다는 것은 맞지 않습니다. 다만 임차인이 보상을 받지 않겠다고 명시적으로 하는 것은 어쩔 수 없겠지요. 아무리 좋은 자리도 제가 싫다면 싫은 것처럼 그런 돈을 준다고 해도 안 받는다고 하면, 그 때는 채권의 포기라든지 이러한 형식을 통해서 안 줄 수 있는 경우가 있겠습니다만, 보통의 경우 그것을 포기하고 나가는 경우는 제가 본 적이 없습니다. 그래서 그러한 특약은 효력이 없기 때문에 주의하셔야 하구요. 정비구역 내의 물건을 매수하시고 임대차 계약을 체결하실 때에는 들어오는 임차인이 정비 구역 내에서 이사를 다닌 사람인지 아니면 임차인이 나갈 때 내가 주거 이전비나 이사비로 얼마 정도 부담을 할 것인지에 대해서 미리 염두에 두시는 것이 좋겠습니다.

이제 세입자가 주거 이전비와 이사비를 받아서 나갈 수 있다는 것은 아시겠죠. 다만 이 부분과 관련해서 보통 많은 분들이 아시는 것과는 조금 다른 판결이 있어서 한 가지 이야기를 해 드리겠습니다. 인천 지방 법원에서 있었던 내용입니다. 우리가 보통 알고 있기로는 관리 계획 처분이 나면 조합원이든 세입자든 다 떠나야한다, 그 곳을 다 비워야한다고 알고 있는데요. 인천 지방 법원에서는 조금 다르게 봤습니다. 지금 이 사례 같은 경우에는 세입자가 공고 공람일 이후에 임대차 계약을 체결하고 들어와 살기 시작했는데요. 그렇기 때문에 주거 이전비는 받을 수 없으나 이사비는 받을 수 있는 상황이었습니다.

그래서 법원은 이사비도 손실 보상, 즉 세입자의 주거를 보장해주기 위해서 보상을 해주는 것이기 때문에 세입자는 이사비를 받을 때까지 조합 측의 명도 요구를 거절할 수 있다고 보았습니다. 판결문 자체는 임대인에게 집을 양도를 해주어라 라고 판결이 났지만, 이는 조합이 이사비를 공탁을 했기 때문에 그러한 판결이 난 것 이구요. 판결 내용에 있어서는 세입자가 이사비를 받을 때까지 명도 요구를 거절할 수 있다고 보았습니다.

사실 이사비는 주거 이전비에 비해서 금액이 적기 때문에 분쟁의 소지도 높지 않습니다. 대부분의 분들이 적은 금액으로 분쟁을 하지 않기 때문에 예전에는 그러한 사례가 많이 없었는데요. 지금 이 사례에서는 이사비 또한 세입자가 명도요구를 거절할 수 있는 거로 보았기 때문에 계속해서 사업에 차질이 생기고 기간이 길어지면 조합원 전체의 부담으로 작용하기 때문에 임대차 계약을 체결하실 때 이런 점도 유의를 하셔야겠습니다.

- 재개발 사업이 무산되거나 지연이 되는 경우가 많은데요.

이 경우 조합원들이나 투자자의 피해가 클 것 같은데요. 아무래도 그러한 사업이 없어졌을 때는 투자자들 입장에서는 막대한 피해를 입게 됩니다. 특히나 준공이 되고 입주를 한 이후에도 추가 분담금의 문제가 있기 때문에 사실은 청산이 완료될 때까지, 정말 끝날 때까지 끝난 게 아니다. 그래서 청산 때까지 마음을 놓을 수 없는 것 같습니다. 서울에서는 특히 부동산 시장도 좋고 일반 분양도 성공적으로 이뤄져서 오히려 조합원들이 새 집도 받고 추가적으로 조합에 남아있는 재산을 나눠가지는 그런 형태도 있습니다. 소위 말해서 저희가 두꺼비한테 “헌 집 줄게, 새 집 다오.” 부르지 않습니까? 두꺼비가 새 집도 주고 돈도 주는 거죠. 그거야 말로 누구나 꿈꾸는 아주 성공적인 사례라고 할 수 있겠습니다. 하지만 대부분의 사례는 그렇지 않습니다.

일단 기본적으로 진행되는 기간도 우리가 강산이 여러 번 변해야 우리가 좀 만족할 만한 성과가 보인다고 말할 정도로 이러한 사업들은 기간이 매우 오래 걸립니다. 그래서 더더욱 많은 분들이 투자금이 적게 드는 물건을 가지고 가려는 것도 있겠죠. 하지만 아까 말씀드렸다시피 도로로 접근을 하시거나 무허가 건축물로 접근을 하시거나 그 외에 부동산 자체의 가치가 크지 않은 상태에서는 사업이 지지부진하거나 사업이 없어졌을 때는 그 부담은 투자자 개인의 몫으로 온전히 남게 됩니다. 그래서 사업이 굉장히 장기간으로 갈 수 있다는 점을 염두해 두셔서 계획적인 투자를 하시는 것이 좋을 것 같습니다.

■ 류승와 세무사 (류승와 세무회계 사무소)

- 조합원 입주권이란.

요즘은 재개발, 재건축이 많다보니 조합원 입주권에 대해서 물어보시는 분이 되게 많으신데 조합원 입주권은 도정법상에 관리처분계획의 인가로 인해 취득한 입주자로 선정된 지위를 말합니다. 조합원 입주권은 두 가지 종류가 있습니다. 관리처분 계획 인가 전 그 주택을 취득한 분이 조합원 입주권을 받는 경우 이런 경우 원 조합원이라고 말씀을 드립니다. 그리고 원 조합원 입주권을 대금을 주고 취득한 승계 입주권이 있습니다. 조합원 입주권은 이 두 가지로 나뉘게 되는데요.

여기서 도정법 상의 재개발·재건축이 아닌 주택법에 따른 재개발·재건축, 예를 들면 지역주택 조합과 직장주택조합 등을 통한 주택을 분양 받을 수 있는 권리는 조합원 입주권이 아니라 그냥 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하므로 조합원 입주권에 적용되는 각종 세법상 특례규정이 적용되지 않습니다.

- 조합원 입주권을 양도해도 비과세가 되나요.

조합원 입주권 비과세는 소득세법 제 89조 1항 4호에 규정되어 있습니다. 이 규정에 따르면 관리처분 계획 인가 당시 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 주택이 관리처분 계획 인가로 조합원 입주권으로 전환이 되고, 해당 입주권 양도 당시 ① 다른 주택이 없거나 ② 다른 주택을 취득 한 후 3년 이내에 조합원 입주권을 양도한 경우 비과세가 적용됩니다.

- 조합원 입주권으로 아파트를 취득한 경우, 그 아파트의 취득일은 어떻게 되나요.

이 경우 취득일은 두 가지로 나누어집니다. 첫째, 조합원 입주권을 승계 취득한 경우로서 아파트를 취득한 경우에는 신축 아파트의 사용승인일(준공일)이 취득일이 됩니다. 둘째, 관리처분 계획 인가 전 취득한 구주택이 도정법상 재개발·재건축 되어 신축된 경우, 이 신축 아파트의 취득일은 구주택의 취득일이 됩니다.

도정법상 재개발·재건축으로 취득한 주택의 등기부 등본을 보면 보존등기가 사용 승인 일에 난 것으로 되어 있어서, 얼핏 보면 사용승인일이 취득일처럼 보일 수 있으나, 세법에서는 관리처분 계획 인가 전 취득한 구 주택이 도정법상 재개발·재건축 되어 신축된 경우 이 주택의 취득일은 구 주택의 취득일로 봅니다. 재개발·재건축 된 주택의 취득일은 일시적 1세대 2주택을 적용할 때 매우 중요하게 작용하므로 꼭 기억하셔야 될 것입니다.

■ 천경훈 대표 (킹스마겐)

- 재개발 투자 관련 조언이 있다면.

재개발 투자는 사업에 참여하는 인원이 많고 또한 미래에 발생할 것을 미리 예측하는 것이기 때문에 장기간의 인내와 기다림이 필요한 투자 입니다. 특히, 거래시는 그 권리를 확실히 보장받고 행사할 수 있는 지, 추가적으로 발생되는 비용 항목들이 포함한 금액을 명확히 인지해야 합니다.

따라서 투자대상구역에 대한 판단은 종합적으로 분석하고 본인이 결정하되, 해당 거래는 그 거래에 관한 위험을 책임을 질수 있는 전문 공인중개사를 통해서 거래 하는 것이 제일 편하고, 안정적일 것이라 생각합니다. 그리고 무엇보다도 재개발 재건축 투자의 핵심 포인트는 “시장 경기”가 투자에 있어 가장 중요한 큰 포지션을 차지한다고 생각합니다.
취재=국제신문 영상팀