올해 부동산의 가장 큰 화두 중 하나는 주택임대소득에 따른 세 부담이 아닐까 싶다. 다주택 보유자이거나 혹은 1주택 보유자이지만 그 주택이 지난해 말 현재 기준시가 9억 원을 초과하는 고가주택이면 이를 임대해 발생하는 모든 월세 수입에 세금이 부과된다.

우선 주택임대소득이 연 2000만 원을 초과한다면 임대 사업을 하면서 지출된 경비를 일일이 장부에 기재해 이익을 계산한 후 세금을 산출한다. 만약 근로소득과 같은 다른 소득이 있다면 합산해 세금을 계산하므로 누진세율체계인 현 소득세 과세 제도를 고려해 세 부담이 커질 것으로 예상한다.

반면 주택임대소득이 연 2000만 원 이하라면 분리과세 제도를 선택할 수 있다. 이는 다른 소득이 있더라도 주택임대소득만 따로 간편하게 세금을 계산할 수 있는 제도를 말한다. 세법에서 인정하는 필요 경비율과 기본공제금액(주택임대소득을 제외한 종합소득금액이 2000만 원 이하일 때만 적용)을 차감해 세금을 계산하므로 어렵게 장부를 만들 필요가 없다. 여기서 ‘민간임대주택법’에 규정된 임대주택으로 등록했는지에 따라 필요 경비율과 기본공제금액이 다르다. 등록한 사업자는 필요 경비율 60%, 기본공제금액 400만 원이 적용되나 미등록 사업자는 필요경비율 50%, 기본공제금액 200만 원으로 준다.

또 임대 개시일 당시 기준시가 6억 원을 초과하지 않는 국민주택 규모 이하의 소형주택을 임대할 때 단기(4년) 민간임대주택사업자로 등록했다면 30%, 장기(8년) 민간임대주택사업자면 75%의 세액 감면도 받을 수 있다.

예를 들어보면 소형주택 임대사업자로서 월세 소득이 연 2000만 원으로 똑같은 세 사람이 있다. A 씨와 B 씨는 임대주택사업자로 등록(A 씨는 4년 단기 임대, B 씨는 8년 장기 임대)했고, C 씨는 등록하지 않은 상황이다. A 씨와 C 씨는 위의 주택임대소득 외 다른 소득이 없지만, B 씨는 1억 원의 고액 연봉자다.

우선 A 씨의 경우는 60%의 필요경비, 400만 원의 기본공제가 적용돼 산출세액이 56만 원이다. 또 30%의 세액 감면 혜택이 주어져 부담 세액은 39만2000원이된다.

B 씨의 경우는 필요경비율이 A 씨와 같은 60%지만 근로소득금액이 2000만 원을 넘기 때문에 기본공제가 적용되지 않아 산출세액이 112만 원이나 된다. 하지만 75%의 세액 감면이 적용되므로 최종 부담세액은 28만 원이다.

임대주택사업자로 미등록한 C 씨는 필요경비율 50%, 기본공제금액 200만 원으로 앞의 두 사람보다 불리하게 적용되고 세액 감면 혜택도 없어 부담세액이 112만 원이나 된다. 지난해까지는 2000만 원을 초과한 주택임대소득이 있을 때만 사업자등록 의무를 부여했는데 올해부터는 모든 주택임대사업자로 범위가 확대됐다. 사업자등록을 하지 않으면 내년부터는 가산세도 부과된다. 이상근 세무사