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[부동산 깊게보기] 장기보유 특별공제, 2020년부턴 2년 이상 거주해야 적용

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  •  |  입력 : 2018-12-02 19:16:31
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부동산 가격 안정화를 위해 정부의 여러 가지 정책이 연일 발표되는 가운데 또 하나의 개정안이 지난달 공포돼 이를 살펴보고자 한다.

실지 거래가액이 9억 원을 초과하는 고가주택 한 채를 보유하다 처분할 때 적용되는 장기보유 특별공제 요건이 강화됐다. 장기보유 특별공제(이하 공제)는 토지와 건물을 3년 이상 보유하다가 매도하면 이때 발생한 양도 차익에서 일정률만큼 공제해 세금을 계산하는 제도다. 1주택 보유자지만 고가주택에 해당해 비과세가 아닌 세 부담을 져야 하는 경우 일반적인 때보다 조금 더 큰 공제율을 적용한다. 즉, 보유 기간에 따라 최소 24%에서 매년 8%포인트씩 증가해 10년 이상이면 최대 80% 공제율이 적용된다. 하지만 2020년 1월 11일 이후 양도하는 분부터는 거주 요건이 추가돼 2년 이상 거주한 때에만 이러한 공제율이 적용된다. 만약 2년 거주 요건을 채우지 못하면 혜택이 적은 일반적인 공제 즉, 보유 기간에 따라 최소 6%에서 매년 2%포인트가 증가해 15년 이상이면 최대 30%의 공제율이 적용되는 혜택을 받게 된다.

예를 들어 10년 전에 해운대에 있는 A아파트 한 채를 취득해 소유하던 B 씨의 경우 현재 매매가가 15억 원으로 양도 차익만 5억 원이다. 내년까지는 거주 요건을 따지지 않기 때문에 80%의 공제율을 적용받을 수 있어 약 500만 원(지방소득세 포함)의 세금을 부담하면 된다. 하지만 같은 조건으로 A아파트에 한 번도 거주한 적이 없는 상황에서 2020년 이후 매도한다면 공제가 80%→24%(보유 기간 12년)로 줄어들어 4120만 원의 세금을 부담하게 된다.

B 씨처럼 거주 요건을 충족하지 못하면 개정된 내용이 시행되기 전인 내년까지 매도하는 것이 유리하고, 2020년 이후로 매도 시기가 미뤄진다면 2년 이상의 거주 요건을 채우는 방안을 마련하는 게 바람직하다.

조정 대상 지역 내 일시적 2주택의 중복 보유 허용 기간도 단축됐다. 현재 일시적 2주택자는 새 주택을 취득한 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 양도소득세를 내지 않아도 된다. 하지만 조정 대상 지역 내 종전 주택이 있는 상태에서 지난 9월 14일 이후 조정 대상 지역 내 주택을 취득하면 3년이 아닌 2년 이내에 종전 주택을 처분해야 비과세 혜택을 볼 수 있다.
예를 들어 C 씨는 5년 전 부산 연제구에 D아파트 한 채를 사 거주하다가 수영구에 단독주택을 구입해 이사하려고 한다. 단독주택의 취득 시기가 지난 9월 13일 이전이었다면 이로부터 3년 이내에 D아파트를 처분하면 세금을 내지 않아도 된다. 하지만 지난 9월 14일 이후라면 이로부터 2년 이내에 D아파트를 처분해야 비과세를 적용받을 수 있다.

취득 시기는 잔금 지급일과 등기접수일 중 빠른 날이다. 만약 잔금 지급일이 지난 9월 14일 이후라도 지난 9월 13일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급했다면 예외적으로 종전과 같이 3년 이내 종전 주택을 처분할 때 비과세 혜택을 볼 수 있다. 이상근 세무사

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