지난 4월부터 다주택보유자가 처분하는 조정대상지역내 주택에 대해서 장기보유특별공제가 배제되고 중과세가 적용되고 있다.

기본적으로 본인 주택이 중과세 대상인지 여부를 판단하기 위해서는 보유 주택이 ‘어디에 소재하는지’와 ‘기준시가가 얼마인지’를 따져봐야 한다. 즉, 수도권(서울, 인천, 경기 지역으로 군, 읍·면지역 제외) 및 광역시·특별자치시(군, 읍·면지역 제외)에 있는 주택은 모두 중과세대상 주택 수에 포함되고, 이 지역 외의 주택은 기준시가 합계액이 양도당시 3억 원을 초과하는 주택이 중과세 대상 주택 수에 포함된다. 이러한 요건에 부합하는 주택이 2채 이상이고, 매도 주택이 조정대상지역내에 있는 경우라면 중과세를 걱정해야 한다.

예를 들어, 부산 사하구에 빌라 1채와 해운대구에 아파트 1채를 소유하고 있는 김 씨는 보유 주택 모두 광역시 내에 소재하므로 기준시가와는 상관없이 중과세 대상자다. 김 씨가 해운대구 아파트를 먼저 매도한다면 중과세가 적용될 것이고, 사하구 빌라를 먼저 처분한다면 중과세가 적용되지 않는데 이는 해운대구가 조정대상지역이고 사하구는 조정대상지역이 아니기 때문이다.

서울 강남 소재 아파트 1채와 경남 김해 소재 아파트 1채를 보유하고 있는 박 씨의 경우를 보자. 우선 강남 소재 아파트는 기준시가와 관계없이 중과세 대상 주택 수에 포함되지만, 김해소재 아파트는 기준시가가 3억 원이 넘어야 중과세 대상 주택 수에 포함된다. 따라서 3억 원을 초과한다면 박 씨는 중과세 대상자가 된다. 따라서 조정대상지역인 강남 소재 아파트를 먼저 매도한다면 기본누진세율에 10%p의 중과세가 가산 적용된다. 만약 3억 원 이하라면 박 씨는 중과세 대상 주택수가 1채이므로 어느 주택을 먼저 매도하더라도 중과세는 적용되지 않는다.

설령 중과대상 주택이라 하더라도 아래에서 열거하는 주택은 중과세 대상에서 제외되므로 알아둘 필요가 있다. 2주택 중과세 제외 주택으로 연초에 살펴봤던 3주택 중과제외주택에 아래와 같은 대상이 추가되므로 더 복잡하다. 우선 취학, 근무상 형편, 질병 요양 등의 사유로 취득한 수도권 밖 주택 및 다른 시·군 소재 주택은 중과세에서 제외된다. 물론 주택(취득당시 기준시가 3억 원 미만) 취득 후 1년 이상 거주하고 해당 사유가 해소된 날부터 3년이 경과되기 전에 팔아야 된다는 요건을 충족해야 한다.

다음으로 혼인합가일로부터 5년 이내 양도하는 주택 및 부모봉양 합가일로부터 10년 이내 양도하는 주택도 중과세 대상에서 제외된다. 일시적 2주택인 경우 종전 주택도 중과세 대상에서 제외되고, 소송 진행 중이거나 소송으로 취득한 주택으로 확정판결일로부터 3년 이내 양도하는 주택도 마찬가지다.

또한, 양도 당시 기준시가 1억 원 이하 주택(‘도시 및 주거환경정비법’에 따른 정비구역으로 지정·고시된 지역 내 주택 제외)도 중과세가 제외된다. 이상근 세무사