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[부동산 칼럼] ‘규제의 역설’과 부동산시장

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  •  |  입력 : 2018-05-27 18:56:01
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‘이생망’, 젊은 사람들이 줄여서 쓰는 단어 중 하나다. 뜻은 ‘이번 생은 망했다’다. 부산 부동산시장이 ‘이생망’의 개념을 잘 보여주고 있다. 넓게는 수도권 이외 지역 시장이 전반적으로 그렇다. 기저효과가 겹친 때문인지 역대 최악 수준의 분위기다. 가격은 오른 상태에서 거래는 없다. 가격은 올랐지만 거래가 없는 상태는 ‘뻔한’ 전망이 뒤따른다. 가격이 떨어질 일만 남았다는 것이다.

문제는 부산 부동산 시장이 당분간 현 상태를 유지할 것으로 보인다는 점이다. 6·13 지방선거를 앞두고 한 달 뒤에는 다른 상황으로 반전할 것이라는 막연한 기대감이 팽배하기 때문이다.

서울 강남 부동산 가격은 올랐고 지역 부동산 시장은 하락의 징후가 농후하다. 서울은 뜨겁고 지방은 식었다. KB국민은행에 따르면 최근 1년 동안 전국 시·군·구 가운데 아파트 값이 가장 많이 오른 곳은 서울 강남구로 집계됐다. 강남구는 이 기간 동안 14.18% 상승했다. 경남은 지난 1년간 4.58% 하락했다. 창원시 성산구는 10.87% 떨어졌다. 전국에서 유일하게 두 자릿수 하락률을 보였다.

부산도 예외가 아니다. 지난해 10월 이후부터 미미하지만 계속 하락하고 있다. 전셋값은 지난해 7월부터 마이너스(-)다. 일부 아파트는 역전세 현상이 나타나고 있다.

‘규제의 역설’. 미국 시카고 대학의 선스타인(Case R. Sunstein) 교수가 정립한 개념으로 ‘정부에 의해 만들어진 규제가 실제 집행되는 과정에서 의도와는 달리 반대의 효과가 발생하는 현상’을 일컫는 말이다. 물량 부족이 누적됐던 강남이 문재인 정부의 8·2 부동산 대책과 양도세 및 보유세 인상 여파로 오르고 있다. 작은 집을 팔고 투자 잠재력이 높을 것으로 기대되는 대형 평수 아파트 한 채로 갈아타는 이른바 ‘똘똘한 한 채’ 움직임이 일고 있는 것이다.
서울과 수도권은 오르고, 반대급부로 지역은 하락 국면이 가속화하고 있다. 강남 집값 잡으려다 지역 부동산 시장이 피해를 보고 있다는 푸념이 업계 곳곳에서 나오고 있다. 올랐다면 내릴 수 있다. 조정국면은 시장의 연착륙을 위해서도 바람직하다. 그런데 실상은 그렇지 않다. 공급 과잉이 문제다. 만약 이대로라면 지역 시장은 당분간 침체가 불가피하다. 물론 반전의 기회도 있다. 지방 분권으로서 지역에 맞는 맞춤형 주택 거버넌스(Housing Governance)가 대안일 수 있다. 6.13 지방선거가 그런 터닝 포인트 가운데 하나다.

서정렬 영산대 부동산학과 교수 / 주택·도시연구소장

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