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‘잡음 많은’ 조합 설립 생략…부산도 재건축 신탁 바람

재개발·재건축 전문 ‘뉴디새집’

  • 국제신문
  • 민건태 기자 fastmkt@kookje.co.kr
  •  |  입력 : 2018-02-18 18:41:37
  •  |  본지 21면
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- 명륜2 동대신1 사직1-5 연산5
- 한국자산신탁과 정비사업 진행

- 신탁사가 주체·자금관리 주도
- 금감원이 관리감독 투명성 강화

- 신탁 수수료 적정한지 따져봐야

2016년 도시정비법이 개정되며 재개발·재건축 지역에 신탁 방식 사업 추진의 길이 열렸다. 부산 지역 재개발·재건축 전문 PM사인 ㈜뉴디새집은 현재 한국자산신탁과 연계해 부산의 4개 재개발·재건축 사업지에 신탁 방식 정비사업을 진행 중이다. 조합 설립을 하는 대신 신탁사가 사업을 주도하는 게 특징인데, 조합원 사이의 법적 분쟁 등의 가능성이 사라져 신속하고 원활하게 사업을 추진할 수 있다는 장점이 있다.
   
재개발·재건축 PM 전문회사인 ‘뉴디새집’이 한국자산신탁과 연계해 신탁 방식 정비사업을 추진하는 부산 연제구 연산5구역 망미주공아파트 단지 전경. 뉴디새집 제공
■신탁방식 사업, 개념은
신탁 방식의 정비사업은 2016년 ‘도시 및 주거환경 정비법’이 개정되면서 가능해졌다. 신탁 방식 정비사업에는 사업 주체가 신탁회사가 되며, 조합 설립이 생략된다. 신탁사가 정비 사업 전반을 시행하며 주요 의사결정은 토지 등 소유자 전체회의를 통해 결정된다. 사업자금조달은 신탁사가 주도한다. 전반적인 자금 관리를 전문성을 갖춘 신탁사가 맡으므로, 공정성과 투명성이 보장될 것으로 보인다. 특히 신탁사가 사업을 주도하게 되면 금융감독원이 관리감독 주체가 되므로 사업 전반의 투명성이 강화된다.

현재 서울을 중심으로 신탁 방식 정비사업이 활발히 진행 중이다. 뉴디새집 김정수 회장은 “2016년부터 현재까지 서울 여의도 1700세대 규모 아파트를 시작으로 신규 지정된 재개발·재건축 사업은 대부분 신탁 방식으로 진행된다”며 “신탁 방식의 정비사업은 전문 인력 중심으로 사업이 진행되므로, 불필요하게 새어나가는 비용을 줄여 공사비를 절감할 수 있다”고 밝혔다.

■부산에도 ‘신탁’ 물결

   
연산5구역 망미주공아파트 재건축 조감도.
현재 뉴디새집이 추진 중인 부산 사업지만 총 4곳(명륜2구역, 동대신 1구역, 사직 1-5구역, 연산 5구역)이다.

명륜2구역 재건축 사업은 2만4355㎡ 부지가 사업 대상지다. 뉴디새집은 현재 신탁사 지정 동의를 주민으로부터 얻어 사업을 확정지었다. 뉴디새집은 지하 2층~지상 29층 7개 동 규모로 총 547세대를 공급할 계획을 세우고 있다.

사직 1-5 재건축 사업 역시 주민들이 신탁사를 선정해 추진 중인 곳이다. 2만6000㎡ 부지에 687세대 규모의 사업이 추진된다. 사직 1-5구역 추진위 관계자는 “주민 중심의 조합이 결성되면 이권 다툼 등으로 사업이 지지부진하다”며 “신탁 방식으로 투명성을 확보해 주민 사이에도 만족도가 높은 편”이라고 밝혔다.

4261세대에 이르는 연산5구역 망미주공아파트 역시 현재 신탁 방식 정비사업을 추진하고 있다. 동대신 1구역 사업지 역시 1258세대의 대규모 사업지로 신탁 방식의 재건축 사업이 이뤄진다.

하지만 따져봐야 할 부분도 있다. 신탁 방식 정비사업 요건이 비교적 까다롭다는 점이다. 우선 기존 조합 설립 요건과 같이 전체 토지 등 소유주의 75% 이상이 동의해야 한다. 주민들이 토지 면적의 3분의 1 이상을 신탁사 명의로 등기이전해야 한다. 이 두 가지 요건을 갖추지 않으면 시행자 지정 효과는 없다. 사업 추진 시 신탁 수수료가 적정한지도 살펴봐야 한다. 수수료는 대개 분양 매출의 2~4% 정도다.

뉴디새집 김정수 회장은 “명륜2구역 재건축 사업은 지난해 8월 신탁 방식 사업을 결정한 뒤 올해 상반기 시공사 선정에 들어갈 만큼 신속하게 사업이 추진됐다”며 “특히 홍보비 등으로 들어가던 비용을 획기적으로 줄여 3.3㎡당 공사비를 100만 원 이상 절감했다”고 밝혔다.

[부산 연제구 연산5구역 망미주공아파트 단지 전경] 이미지 크게 보기 click

민건태 기자 fastmkt@kookje.co.kr

 재건축·재개발 조합 방식과 신탁 방식 비교

조합방식

구분

신탁방식

조합

사업주체

신탁회사

이주시 100% 신탁등기

자격요건

토지면적 3분의 1 이상 신탁 등기

조합설립 동의요건(소유자 4분의 3 이상)

동의요건

사업시행자 지정동의서 징구

조합설립 필요

조합설립

조합설립 불필요

사업시행인가 이후

시공사 선정

시행자 지정고시 이후

조합

시행방법

신탁사

조합 내부·외부 회계감사

관리감독

금융감독원(상시 감독)

조합

사업자금조달

신탁사

조합

사업손익귀속

조합(신탁사는 수수료)



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