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[부동산 깊게보기] 다주택자 장기보유 특별공제 축소 유념해야

  • 국제신문
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  •  |  입력 : 2017-12-31 19:29:27
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지난해 부동산 안정화 대책 중 하나로 발표된 개정세법안이 지난달 초 국회에서 통과됨에 따라 그동안 시장에서 제기됐던 법안 시행 여부를 둘러싼 불확실성이 사라졌다.

다주택자에게 가장 큰 이슈였던 양도세 중과가 당초 정부가 발표했던 안건 그대로 올해 4월1일 이후 매도분부터 적용된다. 먼저 2주택 보유자가 조정대상지역(해운대구·수영구·연제구·동래구·부산진구·남구·기장군)내 주택을 매도할 때는 장기보유특별공제가 배제되고, 세율이 기본세율에 10% 추가 적용된다. 만약 3주택 이상 보유자라면 장기보유특별공제 배제는 물론 세율도 기본세율에 20%가 추가된다.

올해부터 분양권을 전매할 때 조정대상지역 내 분양권이라면 보유 기간에 관계없이 양도세율이 50% 적용된다.

기존에 1년 이내 전매할 때 50%, 1년 이상∼2년 미만은 40%, 2년 이상은 6~40% 세율이 적용되다가 올해부터는 보유 기간에 상관없이 무조건 50% 세율이 적용된다.

위의 내용들은 언론 등을 통해 이미 잘 알려진 사항으로 비교적 많은 관심을 받았다. 하지만 아래 개정 내용들은 상대적으로 관심이 적었던 사항으로 올해 이후로 세금 부담에 큰 영향을 미칠 것으로 전망된다.

우선 올해부터 소득세의 최고세율이 40%에서 42%로 올랐다. 즉, 정부안으로 발표되었던 과세표준 3억 원~5억 원 사이는 40%(현행 38%), 5억 원 초과는 42%(현행 40%)의 세율이 각각 확정됐다. 한편 2019년부터는 장기보유특별공제(3년 이상 보유한 토지나 건물을 양도할 때 양도차익의 일정 비율을 공제하는 제도) 관련 혜택도 줄어드는데, 최고공제율(30%)이 적용되는 보유 기간이 10년에서 15년으로 연장되고, 연간 공제율도 하향 조정된다.

이에 따른 세 부담 추이를 예를 들어 살펴보자. 다주택 보유자인 김 씨가 조정대상지역이 아닌 금정구에 소재한 아파트(보유 기간 10년) 한 채를 5억 원의 양도차익을 남기고 올해 매도한다고 가정하자. 보유 기간이 10년이므로 장기보유특별공제율이 30%, 최고누진세율 40%가 적용되어 양도소득세를 1억 1360만 원 부담해야 한다.
만약 지난해 매도했다면 장기보유특별공제율이 30%, 최고한계세율이 38% 적용되어 1억 1265만 원의 세금만 부담했을 것이다. 2019년 매도를 가정해 보면 세 부담은 훨씬 커지는데, 장기보유특별공제율이 20%로 줄고, 최고누진세율이 40%가 적용되어 세금을 1억 3360만 원 부담하게 된다. 동일조건에서 올해와 내년의 세 부담 차이가 2000만 원이나 나는 셈이다.

새해부터 적용되는 부동산 관련 정책이 다주택자에게 많은 영향을 줄 전망이다. 바뀌는 제도를 살펴 적절한 계획을 세워야 한다.

이상근 세무사

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