올해 부동산 시장은 유난히 변화가 많았다. 이 가운데 시장에 가장 큰 영향을 미쳤던 것은 8·2 부동산 대책이다. 강한 상승세를 보였던 부동산 시장이 정부의 규제로 흐름이 바뀌었다. 정부는 8·2 부동산 대책 이후에도 지속적인 규제책을 내놓으며 부동산 시장을 모니터링하고 있다.

정부의 잇따른 규제로 소비자들은 향후 부동산 시장이 꺾일 것으로 예상하고 있다. 이는 투자 심리 위축으로 이어져 내년 부동산 시장은 하락세를 보일 전망이다. 부동산 시장 가치를 상승시키는 주요 원인 중 하나인 부동산 시장에 대한 기대가치가 무너져 거래가 단절되고 시세가 하락하는 등 소비 심리 위축 현상이 올해 하반기 부동산 시장의 특징이었다. 특히 거시경제 지표 또한 부정적인 평가가 대부분을 차지하고 있다. 부산 지역 경제의 주춧돌 역할을 하던 조선기자재 등 제조업 경기는 지속적으로 하락하고 있다. 이는 지역 부동산 시장으로 영향을 미치며 내년 전망을 더욱 어둡게 만들고 있다.

그렇다면 어둡기만 한 내년 부동산 시장에 어떻게 대처하면 가장 효과적일까. 소비자의 특성과 부동산 용도에 따라 개인별 전략이 모두 다르겠으나, 크게 두 가지를 고려하면 간단하고 효과적인 의사결정이 가능하다. 우선, 시장 가치를 명확하게 파악해야 한다. 즉, 시장에서 실질적으로 교환할 수 있는 ‘교환 가치’를 정확하게 색출해야 한다. 이 가치를 평가하는 데에는 다양한 정보가 존재하고, 개인의 능력에 따라 얻는 정보의 질적 수준의 차이가 있겠지만 가능한 사실적인 정보를 기초로 산출해야 한다. 더불어 종합적인 거시경제환경, 수요공급량, 지역경제의 진단과 소비자의 태도 등 정량적인 자료를 추가적으로수집, 요약, 측정하면 시장 가치의 기준이 잡힌다.

가치 판단이 정해졌다면 맵핑(Mapping)을 통해 현 가치의 위치를 정하고 주관적인 투자 가치를 평가해야 한다. 개인이 중요하게 판단하는 지표와 가정으로 투자 가치를 결정한다. 따라서 개인의 가치 평가에 따라 시장 전망이 다를 것이며, 개인의 관점에 따라 추구하는 방향도 달라진다. 수집한 자료를 어떻게 활용하는가에 따라 창출하는 가치도 변한다.

가장 좋은 투자 방법은 낮은 시장 가치를 지닌 물건을 찾아 투자 가치가 높은 물건으로 만들어내면 성공적인 투자가 될 수 있다. 물론 쉽지 않은 일이지만, 내년 부동산 시장의 불확실성이 커지고 전망이 밝지 않아 어느 때보다 면밀하고 냉철한 투자 전략이 필요한 때다. 효과적인 투자 성과는 자료 수집과 분석에서 시작된다.

정두천 부산은행 부동산자산관리팀장