1세대가 1주택을 2년 이상 보유하면 양도차익에 대해 세금이 비과세된다. 물론, 실거래가가 9억 원이 초과하는 고가주택은 제외되며, 도시의 주택 부수토지는 건물정착면적의 5배, 도시 밖의 주택 부수토지는 10배 내에서만 비과세가 가능하도록 규정되어 있다. 이번에 신설된 규정으로 지난 8월 2일 이후 취득한 조정대상지역(부산은 해운대구, 연제구, 동래구, 부산진구, 남구, 수영구, 기장군)내의 주택의 경우에는 보유뿐 아니라 거주요건이 충족되어야만 비과세가 가능해진다.

그럼 주택의 건물과 부수토지 소유자가 각각 다른 경우에도 비과세혜택은 모두가 누릴 수 있을까. 그렇지 않다. 동일세대 여부에 따라 비과세 적용여부가 달라지는데, 김 씨의 사례를 살펴보자.

김 씨는 2년 전에 A주택을 3억 원에 구입하는 과정에서 자금사정이 여의치 않아 아들로부터 일부 자금을 얻었다. 건물은 김 씨의 명의로 했지만 부수토지는 아들의 명의로 등기를 했다. 김 씨와 아들은 A주택 이외 현재 소유하고 있는 다른 주택이 없으며, 생계를 달리하는 별도 세대를 구성하고 있다. 다음 달에 A주택을 5억 원에 매도할 것을 고려 중인데 양도차익 2억 원에 대해 과연 비과세가 가능할까.

결론부터 말하자면 양도차익 2억 원 중 김 씨가 소유하고 있는 건물 해당분에 대해서만 주택으로 보아 비과세가 적용되고, 아들 소유의 부수토지 부분은 세금을 부담해야 된다. 즉, 아들이 소유하고 있는 건 비과세되는 주택이 아닌 사업용 나대지로 본다는 의미다.

만약 위 A주택을 매도하지 않는다고 가정하고, 향후 다른 주택을 취득하여 매도하는 상황을 고려해 본다면 김 씨는 A주택 때문에 다주택자에 해당돼 양도차익에 대해 세금을 부담해야 된다. 아들의 경우 A주택의 부수토지는 주택이 아니므로 비과세혜택은 누릴 수 없지만 본인의 주택 수에도 포함되지 않으므로 새로 취득하는 주택을 2년 이상(조정대상지역이라면 2년 거주) 보유하다 매도한다면 비과세 적용이 가능하다.

김 씨와 아들이 생계를 같이하는 동일세대라면 얘기는 달라진다. 주택의 비과세 여부는 세대를 기준으로 판단하므로 주택을 동일세대의 구성원이 공유((예)주택의 1/2 지분은 아버지 명의, 나머지 1/2은 아들 명의)하고 있거나 대지와 건물을 세대원이 각각 소유((예)건물은 아버지 명의, 대지는 어머니 명의)하고 있을 경우에도 전체를 1세대 1주택으로 판단한다. 따라서 건물분과 토지분 소유자가 다른 위 A주택도 양도차익 2억 원 전체에 대해 비과세혜택이 적용된다. 만약 동일세대인 두 사람이 A주택을 처분하지 않는다고 가정했을 때 다른 주택에 투자를 한다면 김 씨든 아들이든 둘 다 2주택 이상 보유자에 해당되어 세 부담을 지게 된다. 이렇듯 주택 등기시 건물부분과 토지부분 소유자를 별도로 하는 경우는 위에서 살펴본 것처럼 동일세대 여부를 제대로 따져봐야 본인의 올바른 세 부담을 산출해 낼 수 있다.

이상근 세무사