상속받은 주택과 일반주택을 국내에 각각 1채씩 소유 중인 한 세대가 일반주택을 양도하는 경우엔 국내에 주택 1채만 소유하고 있는 것으로 보고 1가구1주택 비과세 해당 여부를 판정하는 특례규정이 있다.

상속주택은 자의에 의한 취득이 아니므로 본인 소유의 주택 수 계산에서 제외하는 것이다. 따라서 상속주택을 먼저 팔게 되면 양도소득세를 부담하지만, 일반주택을 먼저 팔게 되면 2주택임에도 양도소득세를 부담하지 않는다. 단, 주민등록등본 상 생계를 같이하던 동일세대원으로부터의 상속이 아니어야 하고, 2013년 2월 15일 이후부터는 상속받는 시점에서 보유하고 있던 상속인의 1주택에 대해서만 위의 비과세 특례규정이 적용된다. 상속주택을 소유한 상태에서 일반주택을 수차례 취득·양도하는 경우 매번 양도소득세가 비과세돼 과세형평에 어긋나는 불합리한 점을 개선하기 위해 신설된 규정이다.

예를 들어 김 씨는 무주택인 상황에서 부친(동일세대원 아님)의 사망으로 부산(읍·면 지역 아님) 소재 A 주택을 상속받은 후 자신이 거주할 B 아파트를 2013년 2월 15일 이후에 취득하였다면 위 특례규정이 배제된다. 따라서 B 아파트를 먼저 매도하게 되면 2주택 보유자로서 양도소득세가 과세된다. 만약 B 아파트 취득시기가 2013년 2월 15일 이전이었다면 B아파트 매도시 상속주택인 A 주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 비과세할 수 있다.

그러나 수도권 밖의 읍·면 지역에 소재하는 상속주택은 예외적으로 위에서 언급한 취득순서에 상관없이 1가구 1주택 비과세 판정 시 주택 수 계산에서 제외된다. 여기서 '동일세대원이 아닌' 피상속인이 취득한 후 '5년 이상 거주'한 사실이 있는 '읍·면 지역 소재' 상속주택이라는 요건에 부합되어야 한다. 상속개시일부터 소급하여 5년 이상 계속하여 거주해야 하는 것은 아니므로 보유 기간 동안 피상속인의 거주기간을 통산하여 계산하며, 상속개시 당시 피상속인의 거주를 요건으로 하지는 않는다. 만약 피상속인이 거주하지 않고 보유만 한 상속주택이라면 위의 특례규정은 적용되지 않는다.

예를 들어보자. 이 씨는 5년 전 취득한 C 아파트 한 채를 보유하던 중 지난해 모친(동일세대원 아님)으로부터 읍·면 지역에 소재한 D 주택(모친이 5년 이상 거주)을 상속받았다. 이 씨의 경우 기존 C 아파트 매도 시 특례규정 적용으로 비과세할 수 있고, 이후 취득하여 매도하는 일반주택에 대해서도 2년 이상 보유하다 매도하면 D 주택은 보유주택 수에서 제외되므로 비과세가 가능하다.

이상근 세무사