아파트 분양권 거래가 활발한 요즘 분양권 전매 관련 양도소득세 문제를 알아볼 필요가 있다. 특히 일반분양권과 조합원입주권은 세율적용 등에 있어 차이가 있으므로 투자 시 유의해야 한다.

일반분양권은 주택이 아닌 '부동산을 취득할 수 있는 권리'이므로 2년 이상 보유하더라도 비과세 대상이 아니고, 3년 이상을 보유해도 장기보유특별공제(10~30%)를 적용받을 수 없다. 또 1년 미만의 단기 매매 시 50%, 2년 미만은 40%의 높은 세율이 적용된다. 분양권 보유기간은 아파트 완공 후 아파트 보유기간에는 합산되지 않는다. 건물이 완공되고 잔금을 납부하면 분양권은 비로소 부동산으로 인정돼 이 때부터 보유기간이 다시 계산되므로 비과세 적용을 위해서는 2년을 채워야 한다.

일반분양권은 권리로서 다른 주택을 매도할 때 보유 주택 수에 포함되지 않으므로 주택 1채와 일반분양권을 여러 개 가지고 있는 경우라도 주택을 2년 이상 보유했으면 비과세가 가능하다.

일반분양권과 달리 조합원입주권은 단기매매 시 주택과 같이 1년 미만은 40%, 1년 이상은 누진세율(6~38%)이 적용된다. 또 조합원입주권의 취득시기에 따라 보유기간이 판가름 난다. 즉, 관리처분계획인가일 이전에 취득했다면 조합원입주권 보유기간도 완공된 아파트 보유기간에 합산되지만 이후 취득했다면 일반분양권과 똑같이 아파트 보유기간에 합산되지 않는다.

조합원입주권도 권리지만 일반분양권과는 달리 주택으로 간주되므로 조합원입주권과 일반주택을 보유하고 있는 자가 일반주택을 매도할 때 비과세 혜택을 받지 못할 수 있다. 물론 주택으로 간주되는 조합원입주권은 일시적 2주택 비과세 특례규정도 똑같이 적용된다. 국내에 1주택을 1년 이상 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 조합원입주권을 취득함으로써 일시적으로 1주택과 1조합원입주권을 소유하게 된 경우 조합원입주권을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하면 비과세 특례를 적용받을 수 있다.

조합원입주권 중에서도 주택재개발 또는 재건축이 아닌 도시환경정비사업이나 주거환경개선사업의 입주권은 일반분양권처럼 주택으로 간주되지 않는다. 주택으로 간주되는 조합원입주권은 재개발·재건축 관련 입주권만 해당되므로 조합원입주권의 사업 성격을 제대로 파악하고 있어야 비과세 여부 판단시 오류를 범하지 않는다.

이상근 세무사