일반적으로 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 뒤 팔면 세금이 부과되지 않는 것으로 알고 있다. 그러나 고가의 주택은 1세대 1주택 비과세 규정에서 배제되기 때문에 꼼꼼히 살펴야 한다.

고가주택은 양도 당시 건물 및 이에 부수되는 토지의 실거래가액 합계액이 9억 원을 초과하는 주택을 말한다. 취득 시에는 고가주택에 해당되지 않더라도 팔 때 고가주택에 해당되는 경우도 있다. 이때 기준시가가 아니라 실거래가액을 기준으로 9억 원 초과 여부를 판단한다는 사실에 주의하자.

고가주택은 양도소득세 계산 상 일반주택과 차이가 있다. 주택의 양도차익 전체가 아니라 9억 원 초과분에 대한 양도차익에 대해 과세한다는 점과 고가주택을 3년 이상 보유했다면 보유 기간에 따라 24∼80%의 장기보유특별공제율을 적용한다는 점이다.

고가주택 판단 시 주의를 요하는 사례를 살펴보자. 다가구주택을 가구별로 매매하지 않고, 하나의 매매단위로 양도하는 경우에는 다가구주택을 하나의 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 여부를 판정하기 때문에 고가주택의 판정에 있어서도 9억 원 초과 여부를 전체 거래대금으로 판단하면 된다.

겸용주택의 경우 주택 면적이 주택외 면적보다 크면 그 건물 전체를 주택으로 보고 1세대 1주택 비과세 규정을 적용한다. 주택외 부분이 주택으로 간주돼 1세대 1주택 비과세규정이 적용될 때는 주택 외 부분의 매매가격을 주택의 매매가격에 포함시켜 고가주택 여부를 판단한다. 예를 들어, 주택 면적이 큰 2층짜리 복합건물로서 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되나 실제 양도가액이 주택부분은 6억 원, 상가부분은 5억 원인 경우 상가부분의 가액을 포함해 고가주택 여부를 판단해야 하므로 주택 매매가액은 11억 원이 돼 고가주택에 해당된다.

한 건물의 소유자가 여러 명일 경우 본인 지분 양도가액이 9억 원 이하인 경우에도 고가주택 특례를 적용받는 경우가 있다. 15억 원짜리 아파트를 공동 소유자 3명이 5억 원씩 받고 팔 경우 본인 지분별로 판단하면 비과세되는 상황이지만 세법에서는 한 채를 15억 원에 판 것으로 보기 때문에 9억 원 초과분에 대해 본인 지분율 만큼 세 부담을 지게 된다.

이상근 세무사