최근 정부가 발표한 '2014년 주거실태조사' 결과를 보면 우리 국민의 1인당 주거면적은 2012년 31.7㎡에서 지난해 33.5㎡로 1.8㎡ 증가한 것으로 나타났다. 최저주거기준 미달가구 비율은 2012년 전체가구의 7.2%인 128만 가구에서 지난해 5.3%인 98만 가구로, 30만 가구가 감소했다. 주거의 양적, 질적 수준 모두 개선된 것으로 해석할 수 있다.

생애 최초로 주택을 마련하는데 걸리는 소요연수는 2012년 8.0년에서 지난해 6.9년으로 단축됐으며, 자가가구의 연소득 대비 주택구입 배수(PIR)는 4.7배로, 2012년의 5.1배에 비해 감소하여 내 집 마련이 예전보다 수월해졌음을 알 수 있다.

하지만 자기 소유의 주택에 거주하는 자가점유율은 2012년 53.8%에서 지난해 53.6%로 소폭 하락했다. 임차가구 중 월세(보증부 월세 포함)는 2012년 50.5%에서 2014년 55.0%로 4.5% 포인트 크게 증가했다.

국민의 79.1%는 '내 집을 꼭 마련하겠다'고 생각하는 것으로 조사되어 주택에 대한 보유의식이 높게 나타났으나, 향후 주택구매의 최대 수요자인 40세 미만은 보유의식이 73.3%로 가장 낮았다.

이번 조사를 통해 보면 주택시장의 투자환경이 크게 변화될 가능성이 있다.

첫째, 중대형주택에 대한 관심도가 회복될 수 있다. 1인당 주거면적이 꾸준히 증가하고 있지만, 분양시장에서는 여전히 수년째 중소형이 전체 물량의 90% 가깝게 공급되고 있다. 중대형 공급은 최소한의 수요도 맞추기 부족할 정도다.

둘째, 민간임대주택사업이 크게 성장할 것으로 보인다. 저금리와 수익형부동산의 인기에 따라 다주택자가 월세 세입자를 선호하기 때문이다. 게다가 정부도 준공공임대주택제도를 도입하여 많은 세제지원을 통해 투자자에게 임대주택사업을 유도하고 있다.

셋째, 주택산업이 중장기적으로 성장한계에 이르게 될 것이다. 인구구조의 변화로 주택수요가 감소할 것이며, 젊은 세대들의 내 집 마련 욕구도 크게 줄어들고 있기 때문이다.

강정규 동의대 재무부동산학과 교수