다주택을 보유한 경우 양도소득세를 절세하기 위해 주택임대사업자로 등록하는 방법이 있다. 본인이 거주하고 있는 주택 외의 주택에 대해 임대사업자로 등록해 일정 요건을 채우면 보유 주택수 계산에서 배제시켜 거주용 주택은 1세대 1주택 비과세가 가능한 특례규정이다. 이 특례규정을 적용받기 위해서는 '거주주택'과 '임대주택' 각각에 대해 기본적인 요건이 있다.

우선 '거주주택'의 경우 거래가액이 9억 원 이하의 주택으로 2년 이상 보유해야 하는 동시에 2년 이상 거주해야 한다. '임대주택'의 경우도 임대 개시 당시 기준시가 6억 원(수도권 밖은 3억 원) 이하 주택으로서 5년 이상 장기 임대해야 한다. 임대기간은 세무서 및 지방자치단체에 사업자등록 한 후 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

이러한 특례규정은 일시적 2주택 비과세의 경우도 해당되는데, 예를 들어 보자. 김모 씨는 3억 원대 주택 A를 2010년 구입 후 현재까지 배우자와 함께 거주하고 있고, 배우자 명의로 2012년 소형아파트 B를 구입 후 전세를 주고 있다. 김 씨는 이달 초 소형아파트 C를 구입하면서 2015년 7월께 배우자 명의 소형아파트 B를 임대사업자로 등록하고 주택 A는 2017년 매도할 계획을 갖고 있다. 위에서 살펴본 것처럼 임대사업자 등록을 하는 소형아파트 B를 5년 이상 장기 임대하는 경우 주택수 계산에서 제외되므로 2년 이상 거주한 사실이 있는 A아파트를 C아파트 취득일로부터 3년 이내(2018년 1월 초) 매매한다면 비과세가 가능하다.

임대주택을 6년 이상 임대하다가 매매하는 경우 장기보유특별공제가 추가되는 혜택도 있다. 기본적으로 3년 이상 보유시 최소 10%에서 최대 30%까지 장기보유특별공제가 적용되는데 6년 이상 임대주택의 경우 임대기간이 길면 길수록 2%~10%까지 추가 공제가 적용된다. 만약 10년 이상 임대를 하게 되면 최대 40%(30%+10%)의 장기보유특별공제가 가능하겠다.

물론 의무사항도 있다. 주거용 주택을 임대 시 매월 받는 월세에 대해 주택임대소득으로 종합소득세를 신고해야 하며, 전세보증금에 대해서도 3주택이상으로 전세보증금의 합계액이 3억 원을 초과하는 경우 종합소득세를 부담해야 한다.

이상근 세무사