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[알기쉬운 稅테크] 고가주택·2가구 이상 소유 임대사업, 월세보다 전세·보증금 받는 게 유리

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  •  |  입력 : 2010-10-03 20:10:33
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임대했던 주택을 팔 경우 양도소득세뿐 아니라 임대료에 대한 소득세를 내야 한다. 영세한 임대사업자들의 소득 안정을 위해 몇 가지 조건만 충족하면 세금을 감면받을 수 있다. 소득세 부과 기준에 해당하는지 여부를 체크를 해 보자.

우선 소득세를 부과하는 기준은 ▷기준시가 9억 원 이상의 고가주택을 임대한 경우 ▷2가구 이상 다주택자가 임대를 하는 경우 ▷월세를 받고 국외주택을 임대한 경우이다. 특이한 점은 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않는다는 것이다. 따라서 고가주택이나 2가구 이상을 소유하면서 임대사업을 하고 있다면 월세보다 전세금 또는 보증금을 받는 것이 유리하다. 고가주택을 임대해 월세를 받는다면 보유 주택수에 상관없이 소득세를 부담해야 한다는 점도 알아두자.

2주택 이상 다주택자가 월세를 받는 경우에도 소득세가 과세된다. 주택수는 본인과 배우자가 소유한 주택을 합산해 계산한다. 다가구 주택의 경우에는 구분 등기된 경우에만 각각을 한 개의 주택으로 본다. 공동소유의 주택은 지분이 가장 많은 사람을 소유자로 인정하는 것이 원칙이다. 만약 지분이 많은 사람이 2인 이상이라면 각각의 소유로 본다(지분이 많은 2인 이상이 합의해서 주택 소유주를 정했다면 1명의 소유로 본다).

다른 사람의 주택을 임차해서 '전전세'하는 경우는 임차주택을 임차인의 주택으로 계산한다. 예를 들어 A 씨는 자신 소유의 아파트를 임대하고 있다. 그는 다른 사람의 주택도 전세로 얻어 전전세를 놓아 월세를 받고 있다. 이 때 A 씨의 실제 소유주택은 2채로 계산돼 임대소득에 과세가 된다.
한편 올해까지는 월세에 대해서만 소득세를 과세하지만 내년부터는 그 범위가 넓어진다. 3주택 이상 보유자들은 전세금 또는 보증금의 합계가 3억 원을 초과하는 경우 초과 금액의 60%에 대하여 정기예금 이자율 상당액〔(3억 원 초과보증금×60%)×정기예금 이자율〕만큼 소득세를 부담하도록 법이 개정됐기 때문이다.

이상근 세무사

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