코로나19 확산 여파로 사람들이 외출을 자제하거나 인파가 많이 모이는 곳의 방문을 꺼리면서 경기 침체가 계속되고 있다. 일각에서는 ‘경기가 얼어 버렸다’고도 한다.

그림 서상균

우리나라에서 자영업을 하는 소상공인들에게는 꼭 지금이 아니더라도 어렵기는 매한가지였다.장기 불황으로 어려운 와중에도 임대료와 권리금은 나날이 치솟는다. 결국 건물주만 수익을 올리는 구조다. 그래서 ‘조물주 위에 건물주’라는 웃지 못할 신조어도 생기지 않았는가.

하지만 국가가 이러한 사정을 방관만 하고 있는 것은 아니다. 우리나라에는 상가 건물의 임대차에서 일반적으로 사회적·경제적 약자인 임차인을 보호하기 위해 제정한 특별법이 있다.

임차인들의 경제생활의 안정을 도모한다는 취지로 제정된 상가건물 임대차보호법이 바로 그것이다. 상가건물 임대차보호법은 2002년부터 시행됐다. 올해까지 19년 동안 12차례나 개정이 있었는데, 대부분의 개정은 임차인의 보호를 강화하기 위한 방향으로 이루어졌다.

개정된 내용 중 특히 계약갱신요구권과 권리금에 대한 규정은 상가 임차인에게는 없어서는 안 될 규정이 되었다.

우선 2015년 개정되기 전의 상가건물 임대차보호법은 임차인이 영업 초기에 투자한 비용이나 영업활동의 결과로 형성된 지명도나 신용 등의 경제적 이익이 임대인의 계약해지나 계약갱신 거절에 의해 침해되는 것을 그대로 방치하고 있었다.

즉, 임대인에게는 권리금에 대한 책임이 전혀 없었던 것이다. 그 결과 임대인은 새로운 임대차계약을 체결하면서 자신이 직접 권리금을 받기도 했고 또는 임대인이 직접 그 자리에 영업을 시작하면서 이전 임차인이 형성한 영업적 가치를 제한 없이 이용하기도 했다.

반면, 임차인은 다른 점포를 찾아 다시 시설비를 투자해야 했고 신용 확보와 지명도 형성을 위해 상당기간 영업손실을 감당해야만 했다. 이러한 문제점들을 해결하기 위해 2015년 5월 13일 상가건물 임대차보호법이 개정되었다. 임차인이 신규임차인이 되려는 자와 권리금계약을 체결하고 임대인에게 신규임차인을 주선했을 때, 임대인은 정당한 이유 없이 계약체결을 거부하거나 현저히 고액의 임대료를 요구하는 등 방해행위를 하지 못하도록 방해금지의무를 부과한 것이다. 이로써 상가 임차인은 권리금을 회수할 수 있는 기회를 법적으로 보장받게 되었다.

2018년에는 상가 임대차계약을 갱신할 수 있는 기간이 대폭 늘어났다. 그 전의 상가건물 임대차보호법은 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사하더라도 최초의 임대차기간을 포함하여 ‘5년’을 초과할 수 없도록 했다. 그래서 결국 대부분의 상가 임차인은 ‘길어도 5년’이라 생각하고 영업을 해 왔었다.

이로 인해 임차인이 영업을 안정적으로 계속하기 어렵다는 주장이 지속적으로 제기되었다.

결국 2018년 10월 16일 상가건물 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 수 있는 기간을 ‘10년’까지로 확대하여 임차인이 일정 기간 안정적으로 영업을 할 수 있는 장치를 마련해 주었다.

최근 대법원도 상가임대차 계약기간이 이미 만료되어 임차인에게 계약갱신요구권이 없다 하더라도 임대인은 임차인이 권리금을 되찾을 기회를 보호해주어야 한다는 판결을 했다.

임차인이 쌓은 지명도와 신용 등은 임대차 계약 기간과는 무관하게 보호해주어야 한다는 취지이다. 이는 그동안 임대인의 손을 들어주던 하급심 판결의 내용을 뒤집은 것이기 때문에 더 큰 의미가 있다. 이처럼 상가건물 임대차보호법은 임대인과 임차인의 입장 차이를 줄이기 위해 지금까지 꾸준히 개정되어 왔고 대법원도 국회의 입법취지를 고려한 판단을 하고 있다.

부디 이러한 노력들이 상가임대차 관계로 인한 임대인과 임차인의 갈등 해소에 도움이 되기를 바란다.

변호사·법률사무소 이진