지난해 12월 16일 발표된 부동산 대책 중 실수요자 중심으로 보완된 양도소득세 내용과 시행시기에 주목하자. 우선 1주택자이지만 9억 원을 초과하는 고가주택의 매매로 세금을 부담하는 경우 장기보유특별공제(이하 ‘장특공제’)율이 거주기간에 따라 달라진다. 즉, 지난해까지는 고가주택을 팔더라도 거주기간에 상관없이 보유기간에 따라 최소 24%(보유기간 3년)에서 매년 8%포인트씩 증가해 최대 80%(보유기간 10년 이상) 공제율이 적용됐다. 올해부터는 거주기간이 2년 이상인 경우에 한해 지난해와 같은 공제율이 적용되며 2년의 거주요건을 채우지 못하면 일반 공제율(최소 6%~최대 30%)이 적용된다.

하지만, 이번 발표에서는 2021년 1월 1일부터 매년 추가되는 8%의 공제율을 ‘보유기간 연4%+거주기간 연4%’로 세분해 적용하도록 하여 실제 거주여부를 따지게 된다.

이에 따른 세 부담이 얼마나 변동되는지 사례를 통해 알아보자.

10년 전 10억 원에 취득한 A아파트 한 채만을 보유하던 김 씨는 2021월 1월1일 이후 15억 원에 매도하려한다. 만약 김씨가 10년 이상 A아파트에서 거주했다면 공제율이 80%(=보유기간 40%+거주기간 40%) 적용되므로 장특공제는 1억6000만 원이 되어 양도소득세는 약 455만원을 부담하면 된다. 김 씨의 거주기간이 5년 밖에 되지 않는다면 공제율은 60%(=보유기간 40%+거주기간 20%)이므로 장특공제는 1억2000만 원으로 줄고 세금 부담은 1338만원으로 늘어난다.

만약 A아파트에 거주한 적이 없다면 공제율은 40%(=보유기간 40%+거주기간0%)로 더 떨어져 실제 장특공제는 8000만 원으로 줄고 세금 부담은 약 2623만 원으로 늘어난다. 보유한 주택에서 실제 거주했는지 여부에 따라 세 부담 차이가 커지는 것을 알 수 있다.다음으로 눈여겨 볼 내용이 2021월 1월 1일부터 조정대상지역 내 다주택 보유자의 양도소득세 중과세 판단 시 주택 수에 분양권이 포함되고, 보유기간 2년 미만 주택에 대한 양도소득세율이 인상(1년 미만: 현행 40→50%, 1년~2년 미만: 현행 기본세율→40%)된다.

12·16 부동산 대책 발표 후부터 바로 적용되는 내용도 있으니 주의하자. 현행 일시적 2주택자가 비과세를 적용받기 위해서는 신규주택 취득일로부터 3년(조정대상지역내 2년)내에 기존주택을 매도하면 가능했으나, 12월 17일 이후 조정대상지역내 주택을 취득해 일시적 2주택자가 된 경우는 신규주택 취득일부터 1년 이내에 해당 신규주택으로 전입하고, 1년 이내에 기존주택을 매도해야 비과세가 가능하도록 강화되었다.

그리고 조정대상지역 내 다주택자의 양도소득세 중과세율 적용 및 장특공제 불이익이 10년 이상 보유한 주택에 한해서 한시적(2019년 12월 17일~2020년 6월 30일)으로 배제된다는 사실도 알아두자.

이상근 세무사