주택의 매매 차익에 관해 부담하는 양도소득세는 잔금일 또는 등기 접수일 현재 주택 수에 따라 세 부담이 달라진다. 즉, 1세대가 보유한 주택이 한 채이고 2년 이상 보유(2017년 8월 3일 이후 취득한 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주 요건 추가)했으며, 고가주택(매매가 9억 원 이하)이 아니라면 비과세된다.

반면에 두 채 이상을 보유하다가 매도하면 매매 차익에 세 부담을 져야 한다. 2주택이 된 사유가 부모와 배우자의 부모, (외)조부모를 포함한 직계존속(이하 ‘부모’)을 동거 봉양하려고 세대를 합침으로써 발생했다면 세 부담을 지지 않을 때도 있다.

그 요건을 구체적으로 살펴보자. 1주택을 보유하던 자녀가 1주택을 보유한 60세 이상의 부모를 동거 봉양하기 위해 세대를 합침으로써 2주택이 됐다면 합가일로부터 10년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1가구 1주택으로 보아 비과세 적용을 받을 수 있다.

물론 매매할 당시 해당 주택은 위에서 살펴본 보유 및 거주 기간 같은 비과세요건을 충족해야 한다. 또 합가 당시 부(父)와 모(母) 중 한 사람만 60세 이상이면 나이 요건에 부합되는 것이지 모두가 60세 이상일 필요는 없다.

올해부터는 암, 희소성 질환 같은 중대한 질병이 발생한 부모라면 60세 미만이더라도 특례 규정을 적용받을 수 있도록 연령 제한이 완화됐다.만약 2주택을 보유한 부모와 1주택을 보유한 자녀가 합가해 3주택이 되더라도 위의 비과세 특례 규정이 적용될까? 종전에는 합가일 현재 당사자들이 각각 1주택만 보유하고 있는 경우에만 적용했으나, 현재는 합가 전 당사자들의 소유 주택 수와 관계없이 양도일 현재를 기준으로 2주택이고, 잔여 2주택이 합가 전에 각각의 당사자들이 취득한 주택이라면 비과세 특례 규정이 적용된다.

예를 들어보자. A주택(2015년 10월 취득)과 B주택(2016년 11월 취득) 두 채를 보유한 65세의 부모 세대 갑과 C아파트(지난해 1월 취득) 한 채를 보유한 자녀 세대 을이 이달 동거 봉양 목적으로 합가했다.

합가한 후 A주택을 먼저 양도하고, 이후 합가한 날부터 10년 이내에 B, C 중 한 채를 양도할 예정이다. 3주택 보유 상태에서의 처분이므로 A주택은 당연히 양도소득세를 부담해야 하지만, B와 C 중 먼저 양도하는 주택은 합가 전에 취득한 주택이고 매매 시 2년 이상 보유했으며 갑과 을이 각각 보유하던 주택이므로 동거 봉양을 위한 합가에 따른 비과세 특례 대상이 된다. 만약 합가한 후 C아파트를 먼저 매도한다면 C아파트뿐 아니라 A, B주택 중 먼저 매도하는 주택도 세금을 부담해야 하므로 불리하다. 왜냐하면 A와 B주택은 ‘합가 전 취득한 합가 당사자 각각의 소유’가 아닌 갑 단독 소유 주택이기 때문이다. 매도 순서에 따라 세 부담이 달라지므로 신중해야 한다.

이상근 세무사